中央密集调控，房价必须低头

介福桥一颠子

中国楼市经过十多年的快速发展，国民经济支柱产业的地位已经被牢固树立起来。但房价的过快上涨，又透支了国民的财富，抑制了民众的消费需求，长远又将损害中国的整体经济，不利于经济结构的优化；房价的过快上涨，还造就了众多的财富神话，拉大了社会的贫富差距；“高房价”让部分城市居民离“居者有其屋”的梦想渐行渐远；“高房价”阻碍了城市化进程，成为户籍制度之后第二个阻止农民成为“城里人”的壁垒；房地产业严重的“.”，更加剧了社会矛盾的激化。总之，房地产业的畸形发展，已经引起民众的普遍不满。

本来，2008年的国际金融危机，给中国楼市进行适度调整提供了绝好的时机，但由于我们过分地估计了该轮金融危机的严重性，投鼠忌器，做出了过度的反应，“救市”结果和政府的意愿背道而驰，在一定程度上也损害了政府的形象。



政府倾力“救市”，却“救”出了一个价格飙升到无法控制的“牛市”

此次金融危机发生后，中国楼市很快进入低迷状态，由于中国严峻的就业形势，需要房地产业的大规模投资来缓解，楼市不能“大落”，也就只能“救市”了。因此，中央政府相继出台了若干“救市”措施，包括下调第二套房首付比例至两成、减免90平方米以下住宅契税、调整公积金贷款政策、二手房交易营业税的征税年限由当时的5年缩短为2年等。此外，地方政府还利用降低土地保证金、规划费等房地产开发、交易环节的政府税费等手段，来减少房地产开发企业的现金流出量。一些地方干脆免除90平方米以下住宅契税，甚至通过“财政返还”的形式，鼓励市民在本区域内购房；一些其他资源丰富的热点城市，更是利用“户籍”来吸引购房。

可出人意料的是，多项措施“救市”后，却“救”出了一个价格飙升到无法控制的大“牛市”，市场竟出现了一片涨价声，笔者从房地产市场长远健康发展的角度考虑，在去年7月份还曾写下了题为《房市借“好日子”涨价，是饮鸩止渴》的文章，以警告开发商不要过分追逐暴利，以免中央在“救市”不久，又要出台打压楼市的新政策。


此轮意在打压房价的调控，开始于去年年底

针对房价在政府“救市”中失去行业道德，房价反弹过快的不正常现象，去年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态要“遏制房价过快上涨”。这就是有名的“国四条”。“国四条”给社会传递出了一个明确的信号，那就是国家对房地产的调控，已正式由“救市”转变成“打压”。

国家税务总局也及时将二手房交易营业税的征税年限由当时的2年恢复至5年。
今年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”）要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

“国十一条”的最大看点，就在于明确了“二套房”是以家庭为单位，彻底打消了以往以家庭或者以个人界定的争论。


楼市调控政策密集出台，显中央调控决心异常坚定

很多网友将此轮调控的起始日期说成是4月14日，这其实是误解了。因为即使不算明确打压房价的“国四条”和“国十一条”，仅今年“两会”的《政府工作报告》，就有很多调控楼市的内容。《政府工作报告》一方面强调地方政府在保障性住房建设方面的责任。另一方面则强调在商品房市场建设和管理方面要坚决打压过热楼市，具体表现在：一是继续支持居民自住性住房消费；二是首次将“抑制”改为“遏制”，以显示中央调控“高房价”的决心，提出了“要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”；三是抑制投机性购房，加大差别化信贷、强化税收政策执行力度，完善商品房预售制度等；四是大力整顿和规范房地产市场秩序，特别是抑制土地价格过快上涨，加大对圈地不建的查处力度等内容，格外引人关注。

针对央企频频成“地王”的不正常现象，国资委在“两会”后不久即忍痛割爱，宣布除16家以房地产为主业的中央企业外，其他78户不以房地产为主业的中央企业，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，一律退出房地产业务。

紧接着，财政部、国家税务总局对共同购房者的契税政策也进行了调整。

4月14日，国务院召开常务会议，再提实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

同日，国土资源部公布了2010年度全国住房用地计划，其总数为 18万公顷的供应量，是去年全国住房实际供地76461公顷的2.35倍，增加了10万多公顷的土地供应量；更是近五年平均供应量54650公顷的3.3倍。土地供应量的急剧放大，对房地产市场的远期调控，将起到极为积极的作用。

4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称“新国十条”）出台，其最为严厉的看点体现在如下两个方面：一是确立了对省级政府和城市人民政府的问责；二是首次提出“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”、“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”及“限定购房套数”这些概念。确立了“上游增加市场供应，中游遏制捂地惜建、捂盘惜售，下游抑制有效需求”这样一个“三管齐下”的调控思路。

此后，各部委及一些地区又相继出台了若干项配套的政策措施，希望认真落实“国十条”。因此可以认为，中央此轮调控决心为历年之最，其调控措施也是史上最为严厉。


调控政策初现成效，房价上涨源于供应不足

应该说，“国十条“的出台，已经有效地遏制住了房价飙升的势头。

伴随着热点城市成交量在短期内的大幅度下跌，70个大中城市的商品房价格在6月份出现了15个月来的首次环比下降，虽然降价幅度仅为0.1%，但对市场的影响力却十分积极；紧随其后，7、8月两个月连续出现了“环比持平”状态，更说明此轮调控方向得当。

但由于商品房供应量没有及时跟上，楼市依然处于严重的供不应求状态，导致调控效果不是十分明显。笔者以为，在实行“预售制”的房地产市场里，“可售房”应该保持在一个较高的水平之上，否则就不是真正的市场。一个城市的“可售房”，应该始终保持在年交易量的一半左右，才能让购房户有选择的余地。在这样的市场里，供求双方需要通过协商，才能达成购房协议，真正体现市场的交易属性。而目前每一个项目开盘，购房户都会提前排队，或者私下找关系，只为能“买到房”，哪里还在乎房价？而开发商往往通过开盘前的所谓调查、登记、变相收取定金，导致“客多房少”的局面，因而可以肆无忌惮地提价。如此由开发商单方面说了算的市场，根本就不能算是真正的市场。

就本市而言，去年全年销售量约为2.5万套，按说应该始终有1.2万套的“可售房”放在那里，市场才能变目前的“抢房”为“选房”，以形成真正的房地产市场，开发商也就失去了单方面哄抬房价的可能。可实际情况是，芜湖今年的“可售房”一直保持在7000套以内，长期在5000多套徘徊，最少的时候已突破5000套大关，不及上年成交量的两成。如此明显供不应求的市场，房价怎么能不涨呢？

芜湖市均价在房地产密集调控的今年，却突破了5000元大关，根源就在于“可售房”的偏少。从市场规律方面来看，9月份出现的市场红火、商品房涨价，根源就在于市场供应不足。


楼市调控政策密集出台，市场仍未善意回应

进入9月份以来，中国的房地产市场又明显红火起来，一些热点城市的成交量环比出现了大幅度的反弹，同比甚至还出现了较大幅度的增长，房价也随之有着不小幅度的上升。

笔者以为，造成这一非正常现象，除了传统“金九银十”的影响之外，应该还有如下两个方面的原因：一方面，本轮调控经过5个月的时间后，成交量虽然有着较大幅度的萎缩，但房价并没有明显的下跌，有些城市甚至还逆势上扬，普通民众对本轮调控的效果，也由开始的充满期待，慢慢变为观望甚至失望，一些刚性需求，也因“等待无望”而不得不予以释放，导致部分城市成交量有所放大；另一方面，此前多轮调控失利，也令开发商误判了此轮调控，他们怀疑中央政府的调控决心，认为此轮调控还是会和以前一样“调一次，涨一次”，认为在和政府的最后博弈中取胜的把握较大，因此始终不愿意降价销售。

介福桥一颠子

二次调控，是因为中央对调控结果不满意

楼市在8月底出现的回暖迹象，令中央对本轮调控的成败十分担忧，部分城市房价的逆市上涨，更令中央忍无可忍。9 月13日，国务院总理温家宝在世界经济论坛第四届新领军者年会（2010年夏季达沃斯论坛）上阐述深化稳定房价对策时强调：“我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。”

这是温家宝总理首次使用“抑制投资性需求”。也就预示着，调控必将趋紧，“二次调控”将要来临。

9月份，作为主流媒体、一贯被视作“党的喉舌”的“新华社”和《人民日报》，不断发出调控要加码的信息，呼吁开发商主动降价以释放需求，尤其是《人民日报》，竟然在短短的半个多月时间里，六发“二次调控预警”。

就是在这样的背景下，国家七部委发布了房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求，其中不乏直接影响楼市的重磅条款。包括：首套房首付款比例调整至不少于3成；二套房首付比例不低于5成、贷款利率不低于基准利率1.1倍；各商业银行暂停第三套房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款。

此外，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部也在节前再次联合下发了《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》，从10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

由于“二次调控”的作用，在刚刚过去的“黄金周”期间，北京、上海、广州的成交量大跌，北京网签量环比国庆节前跌幅甚至超过了八成。


房价不低头，调控还会加码

“国五条”出台后，各地已陆续出台具体的落实措施。深圳9月30日出台的限购政策规定，从10月1日起，户籍居民家庭限购两套住房，非户籍居民家庭限购一套住房。

厦门市决定从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

而北京早在5月1日，即开始了“同一家庭限新购一套商品住房”的“限购”规定。

上海在本月10号推出的房地产市场调控细则中，也明确规定，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。

在前9个月GDP高速增长的情况下，中央已经有足够的“本钱”用来打压当前过热的房地产市场。如果这一系列的调控措施，依然达不到遏制房价过快增长的目的，中央一定会出台更为严厉的调控措施。

就目前而言，中央调控房地产市场的手段还有很多，比如抬高银行给房地产开发企业贷款的门槛；提高房地产开发项目最低资本金比例；给“闲置土地”重新定义，进一步完善对地方官员涉及土地违规的问责力度，在短时期内逼出“该建未建”的土地，让这些实际闲置的土地尽快变成商品房有效供应；督促地方政府落实18万公顷建设用地的投放计划，以给市场传递未来市场供应充足的信号；加大对地方政府的问责力度，明确要求地方政府要把当地的房价调整到一个什么样的水平，通过测算地区价格指数，对调控不力的地方政府领导进行问责；甚至会不计后果地“开征新房产税”。


楼市调控是政治任务，政府必须取信于民

在2010年夏季达沃斯论坛上，温家宝总理明确表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。

也就是说，能否遏制住房价过快上涨，已经被上升到政治的高度。在一定程度上，调控是否见效，已经成为检验政府执政能力的试金石。

因此，在中央密集调控面前，房价必须低头。