去牛化：2011年及之后中国房地产走势预测

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去牛化：2011年及之后中国房地产走势预测


这或许是我最后一次预测房地产走势了，如果没有找到新的方式。

去年我从宏观面预测房地产走势，不用等到最终的统计数据了，现在就可以说：结论正确，尽管调控政策比我预计早了几个月。今年我将改为从区域现象着手预测走势，并放弃去年的长篇幅模式，改为简单明了，并省略论证过程。

这篇文章本来在一个月前就把主体构思好了，等到现在才完成，是为了得到一个验证。

我做的某项目一周前四期开盘解筹率达到近97%，项目从区域的跟随者摇身一变成为了领导者，价格也成为了这个区域新的标杆，并宣告这个小城的房价从此进入5000时代。

7个月前我第一次来到这个城市，媒体刚刚谈论有些楼层的房价突破了4000，我有点兴奋，去市场跑了一圈发现一个很好的现象：买房的人日子过的很滋润，仍旧是歌舞生平，绝对是通过了买房改善了自己的生活，而不是像一线城市的购房者那样成为了房奴，用牺牲生活品质换取一些钢筋水泥。我感觉到，这个城市的房价还有很大的上升空间。

7个月后，这个城市的房价涨幅全国第一。如果能够仅仅从工作的角度来看，我觉得有些自豪，因为我也是其中的一份子。但很显然，生活不能仅仅考虑工作。

全国涨幅第一的代价是什么呢？以我这个项目为例：解筹后一周内的签约率大大降低。首先在开盘的时候就驱逐了一批很诚恳的购房者，开盘后，很多人交了大定却没有签约，最多的反馈是去筹钱。虽然全部付款的比例也不低。

我相信，这个城市的人们尤其是新购房的朋友，将会有一部分人步一线房奴后尘，当然，这个奴的程度是不一样的，毕竟这个城市的经济基础还是比较扎实，人们的收入也比较稳定。但这个城市的房价空间还有多少呢？我们可以通过一个专项市场调研来验证，以各年购房者生活方式和品质的变化来去推算这个城市还能承受多少？但如果采用这个方式，最终的结论可能还需要一、二年才能做出。

如果从一栋栋楼来看，6个月的时间房价涨幅超过40%，背景是国家出台着号称史上最严厉的房地产调控政策。

这个区域现象想必已说的很清楚了。这个区域是一个四线或三线城市（看用什么标准来划分）。

2011年及以后中国房地产走势预测：

1、从政策面看，房地产已经成为了昨日黄花，继续大力发展房地产，势必还要拉动钢筋、水泥等高碳产业，这与低碳环保的国家发展趋势相背离（国家的低碳承诺高于一切，这是必须的），只不过由于其牵涉面太广，只能一步步来，但其成为政策的弃儿已经渐成事实，除非社会基本面发生大变化。根据十二五规划，以节能环保、新信息技术等为代表的新兴战略产业将取代房地产成为新的支柱产业。


2、从市场上看，调控政策、土地供应、价格压力、房奴的底线生存等各种因素把房地产开发空间从一、二线城市挤压到三、四线城市，当县级市的房地产价格、成交量再次暴涨之后，中国房地产行业将进入淘汰阶段，并在兼并重组过程中走向成熟。农民进城等人为的拉动房地产需求，并不能实现可持续发展，其根本不能产生真正意义上的消费（但很可能会挤压一部分保障房的运用空间，当保障房供应不能有效增加时，这就可能会导致民怨的加剧，反过来会迫使加大房地产的打压力度）。

3、从利益分配来看，房地产行业之前所承担灰色收入的分配功能，将会逐渐被期市、股市所取代，随着A股成交3000亿时代的来临（有证券公司开始用4000亿来测算年收益），在股指期货的大时代背景下，中国社会本就浓厚的投机心理更将成倍放大，并以此成为消化货币新一轮流动性过剩的核心渠道。顺便说一句，我个人认为在2012年前，不太可能去执行货币紧缩政策，局部最终将屈服在整体之下。

4、从行业的甲乙方关系来看，如果说过去二十年是属于房地产开发商的，那么，未来二十年将是属于房地产代理商的。看一看行业的现状，行业的资源、话语权、专业技术、精英阶层都集中在甲方，尤其是全国第一梯队的开发商（希望不要用个别情况来看待这个趋势）。我很希望出现专业技术和精英人员大量从甲方流向乙方，这不仅意味着乙方的春天，更意味着行业的成熟。但这也需要一个前提：乙方的吸引力或核心竞争力的整体水平要有一个层次上的提高，否则仅靠一个被动的过程，将会是一个痛苦。

　　
　　房地产开发商们什么时候进入淘汰阶段，我不知道，我无法预测这个时间，但我设定了一个参照物：当我现在所处的这个城市房价运行在5500-6000这个区间，那么血腥的味道就离我们不远了（不排除人为加速，现在仿似有这个苗头）。
　　
　　
　　但，病去如抽丝，如果开发商们能够达成一致，形成共识，稍微的放低姿态，2011年仍然会是一个吃饭年。因为房地产行业仍然还有热点存在。
　　
　　最后，我要感谢我的公司，被派到了这个城市，让我有机会融入了这一个过程，亲眼目睹了一个即将发生的转折。身在历史中，有一些满足，是一种幸福。