房产税利剑行将出鞘 遏制高房价关键要看税率

含笑半步颠

“部分城市推进房产税改革的条件已经成熟，相关管理条例的修订及地方试点工作正在加紧推进；城镇房地产税的改革和扩征已为期不远。”一位接近发改委财政金融司的地产资深人士坦言。

自2010年4月新版“国十条”中出现房产税扩征端倪后，实现对住宅保有环节征税，成为房地产调控的重要储备手段。但关于房产税的种种真伪难辨的消息和针锋相对的争议也此起彼伏。

“9·29新政”后，中央明确提出将“加快房地产税改革试点推进工作，并推广到全国”；至此，房产税扩征至住宅领域的路线图逐渐清晰。“现在只是时间问题，房产税试点将在数月内启动；上海、重庆将分头试点后再总结推广。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示。

业内专家预计，房产税扩征的推广将对各地楼市产生深远影响，如果能够对第三套以上住宅征收重税，将彻底改变投资房产的收益预期，从而有利于遏制房价过快上涨。

“税改”进行时

“早在今年初，财政部税政司就已开始着手修订《城镇房地产税暂行条例》，为房产税扩征至住宅领域做准备；目前，修订工作已进入最后冲刺阶段。”北京税务系统一位内部人士透露。

聂梅生也表示，房产税改革是“十二五”期间的重要议题。“再过几个月就将进入‘十二五’，房产税改革试点已经到了‘论月数’的时候”。

由于涉及到评估、征收手段等方面的操作细则制定需要一段时间的准备，《条例》修订稿的出台时间可能得到明年初；不过可以肯定的是，原《条例》中对城镇住宅的免征优惠待遇将取消已成定局。而《条例》修订的具体思路是，对个人拥有两套及以上非自住房特别是高档大户型住房按适当税率征税。

资料显示，《房地产税暂行条例》最早颁布于1986年，目前各地方政府对此条例的执行方式，均是对城镇的经营性用房，如商业、厂房等征税，而对居民住宅的保有环节实施“免征优惠”，而最近正在修订的《条例》便是为向住宅征收保有税铺路。

据中国证券报记者掌握的材料，为改善地方政府的财政收入来源，提高其对房产税征缴的积极性，未来住宅保有环节产生的税收收入将可能全额归地方财政所有。

“房产税属于既有税种，扩征不须经过全国人大批准；《条例》属于国务院规章范畴，修订只须国务院批准即可生效执行。目前的工作主要是确定税基、税率和征收对象。只要地方政府配合，今后如何具体征收不是问题。”中国房地产业协会副会长朱中一认为。

而传闻中最有可能试点开征房产税的城市主要集中在上海、重庆；另外，深圳、北京试点的可能性也很大。目前，上海市已建立房屋状况信息中心，为征收房产税铺路，上海有开征房产税的基础条件，一旦国家政策明确，可加快推进。

不过坊间传闻纷纷，至今官方仍未有确切时间表。深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，是否开征房产税关键要看此次调控新政的效果，目前还没有从官方得知任何房产税的消息，相信现在只是释放信息。但如果要开征，相信上海、重庆、深圳、北京将是第一批。深圳综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁也坦陈，对于房产税何时开征还没有权威消息，明年年初推出房产税的可能性较大，脚步正在逼近。

跨越“两道坎”

观察人士指出，房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。

根据现行《条例》，城镇房地产税有两种征收方式：一是房产原值减除10%-30%的额度后，以1.2%计征；二是对于产生租金收入的房屋，以租金收入的12%计税。目前这两种方式都只针对除住宅以外的经营性房产，并不针对住宅。

显然，这样的税基评估方式已不符合当今的市场情况，也不能起到遏制投资性购房的目的。中央财经大学财税学院院长刘桓认为，房地产税重点针对大户型、高档房，税基评估应当以市场价格为基准。目前，全国建设系统对于所有的商品房，无论是权属情况，还是基础成交价格以及区域内的动态价格，都有相应的数据储备和监测记录。

此前，财政部税政司副司长尹伯钦在接受媒体关于房地产税征收税基问题的询问时也表示，城镇房地产税征收的税基，可以考虑以市场化评估值进行计征，同时采用差别税率。

“对于征税对象的甄别，主动权将交给地方。”知情人士透露。地方建设主管部门将以国务院此前划定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米为基础面积标准，同时，结合各主要城市人均居住面积的情况，由地方政府划定辖区内的免征面积，而后上报相关主管部门批准并备案。

财政部统计显示，2008年中国城镇房地产税收入为680.4亿元，2009年该税种税收为803.64亿元，约占当年度全国财政收入总额的2.9%。地方政府的“增收空间”和征缴动力均可见一斑。

“如果一人拥有多套住宅，而权属人又不在当地，目前的设计中，可以借用个人所得税自主申报的方式，要求以年末为结点，权属人进行申报并缴纳税负，同时制定严厉的罚则，当然，这一切的前提在于，政府掌握清楚的房屋权属情况。”建设部一位官员表示。

关键看税率

房产税能否成为压住房价上涨的最后一根稻草，业界议论纷纷。深圳综合开发研究院旅游地产研究所所长宋丁认为，不能把抑制房价上涨的希望单纯寄托在房产税身上，房产税应侧重长期的制度化建设而不是短期内调控房价。房产税的影响力关键在税率设置，如果能够对第三套以上住宅征收重税，如3%的年税率，彻底改变投资房产的收益预期，才能抑制投资性购房。

对房产税的税率设置，宋丁有一套完整的建议，不同房产要设置差异明显的税率，首套住宅按0.2%税率征收，第二套稍做提高，第三套及以上住房税率设置到3%甚至以上。既考虑普通民众税负承受力，也能够保持市场稳定房价平稳。

世华地产研究总监肖小平也表示，房产税的影响力大小主要看征收办法和税率，是否对所有商品房征收，首套、二套和三套以上税率有无差别，征收办法是按市场评估价征收还是按房产购入价征收，如果是按市场评估价征收影响力就会比较大，此外还要看是按年征收还是累计征收。

深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，单纯依靠房产税平抑房价作用不大，市场本质还是看供求关系，调节房价需要一套系统性的政策，如增加保障房供应、增加土地供应量，改变房价上涨预期。中原地产市场研究部总监王世界也表示，房产税与房价之间没有直接联系，房价涨跌主要还看供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。

西南证券房地产分析师肖剑指出，从以往经验看，房产税出台的前期，房产税的税率普遍不高，但这会加重买房人的购房欲望，会促使一些刚性需求的人尽快进入到这个市场，不利于国家调控高房价。从国外经验看，房产税和物业税的出台，与房价下跌无必然关联。肖剑认为，即使征收之后，一些豪宅的持有人不会在乎那点房产税，而对于中低收入居民来说，一笔房产税无疑会对生活造成影响。

中国社科院经济所博士后李长安也认为，房产税对房地产市场的具体影响不可预知，从报道来看税率明显偏低，一年征收按估价的0.3%到0.4%计算，而去年国家统计局的数字显示，住房价格上涨了1.5%，相当于0.3%的5倍，依靠这个税率抑制房价是夸大了它的作用。

对于房产税对租赁市场的影响，肖小平认为，房产税开征将成为房东提价的一个借口，短期内会转嫁给租客，但租赁市场是完全市场化的，租金只由市场供求关系决定，最终成交的租金不会受到房产税的影响。