中国房地产“双轨”能否在“十二五”时期中得到健康的发展？

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     据新华网北京４月４日电  如今在中国，房价高得让人难以接受。分析人士称，要改变这种状态,政府寄希望于房市双轨制。所谓双轨，就是“保障房”与“商品房”同步发展，即“政府保障”与“市场供应”同步运行。

     国家政府在“十二五”规划纲要中明确提出：加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。

     政府承诺，今后五年要建设城镇保障性住房３６００万套，今年和明年分别是１０００万套。到２０１５年，保障性住房覆盖率将达到２０％。

     有分析人士称，保障性住房被提升到一个从未有过的高度，说明中国要发展住房“双轨制”，也就是“市场的归市场，保障的归保障”。

     在中国投资协会会长张汉亚看来，大力建设保障房是目前改变房地产市场局面的最好方法。“根据中国的实际情况，中国的房地产就应该是双腿走路。”

     他认为，如果可以完成目标，将有力地遏制房价过快上涨的势头，也会大为缓解居民住房的压力，特别是解决中低收入和新参加工作的大学生住房的要求。同时住房市场单纯或过度依赖商品房的格局将彻底改变，未来住房市场的供应模式、供应结构将发生根本性变化，使房地产市场回归健康理性发展。

    “双轨制”在中国并非新鲜事物。１９９８年，国务院宣布停止住房实物分配的决定，并倡导个人贷款买房，住房被全面推向市场，同时也提出要将住房供应分类，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。

     而在实际执行中，尤其是２００３年后，市场力量被爆炸式开发，保障房比例却逐年减少，使房地产市场失去了消费市场的基本属性。

     据中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立介绍，２００３年时，中国保障房占所有住房的比例大概接近１５％，这是比较合适的。近几年因为缩减投资，保障房比例降到了３％左右。

    “保障房供应没有和商品房的发展齐头并进，造成了房地产市场瘸腿现象，致使商品房价持续飙升。”尹中立说。

     有分析人士称，目前地方政府在落实中央有关房地产调控措施时存在普遍存在“打折扣”现象，因此，只有让地方政府对房价负责，调控房价才能真正产生效果。　　然而，想重新回归“双轨制”并非易事。转型不仅面临资金的现实挑战，也存在地方土地财政等深层制度阻碍。

     此前，中央曾要求各地方在３月３１日前确定并公布地区年度新增住房价格控制目标，但仍有４９个城市未按时公布。值得关注的是，在已公布目标的６０８个城市中，北京是唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市。

     对此，张汉亚表示，地方政府对降房价没有足够信心，保障房建设的资金投入对他们说是一个巨大的挑战，各级应该鼓励和引导民间资本进入保障房建设。

     据住房和城乡建设部副部长齐骥估算，今明两年完成各１０００万套保障性安居工程，年度投资大概在１．３万亿到１．４万亿元。其中，中央和地方政府通过各种途径筹集５０００多亿，另外８０００多亿需要通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业来筹集。

     北京市近日公布了《北京市关于鼓励和引导民间投资健康发展的实施意见》，将鼓励和引导民间资本进入保障性住房等以往政府和国有投资占主导的领域。

     由于政策性住房投资回收期长等多重因素，民间投资的参与积极性一直不高。北京市发改委副主任宋宇表示，今后政府将通过合理的政策制度设计，进一步放宽条件，鼓励民间投资积极参与，比如在符合规划的情况下，鼓励一定规模的民营企业利用自有土地建设公共租赁房，面向社会公开配租，可优先解决职工过渡住房需求。

     张汉亚对放开市场，多渠道鼓励投资、建房和满足需求比较赞赏，他说，房地产调控长远来看就是要出台完善和详细的规则来“疏”而不是“堵”。

     同时，作为地方政府资金主要来源之一的地方融资平台贷款目前虽然处于调控之中，但中央政府仍允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域适度新增。

     尹中立认为，房价上涨的另一主要原因是近些年货币与信贷的快速扩张。

     他说，１０年来中国楼市价格上涨归根结底是货币现象，２００９年和２０１０年，中国广义货币增加了２２万亿，这也是房价难以控制的重要原因。

     尹中立说，建议政府今后将“维护房价的基本稳定”作为货币政策的主要目标之一。

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觉得这个还是有点点难~~·