从北京来看为何“一房一价”落实难？

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　　国家发改委将彻查“一房一价”落实难

　　针对“一房一价”落实难，国家发改委价格监督检查司副司长张光远昨日表示，发改委将直接组织检查组对重点地区、重点企业销售商品房的情况进行专项检查，重点检查经营者不明码标价，不一套一标价，不按照申报价格明码标价，不按规定明码标价和公示价格，在标价和公示的收费之外加价收取未于明确标示的收费行为，利用虚假的以及令人误解的标价方式进行价格欺诈等行为。

　　张光远提醒消费者，一旦发现开发商、二手房中介没有按照一房一价、明码标价的规定执行，可以向价格主管部门进行投诉，一经查实严惩不殆：“消费者如果发现有商品房销售不执行明码标价的规定可以拨打12358价格举报电话，我们将进行及时查处，如果他确实违反了明码标价的规定的话，我们将按照价格违法行为处罚规定进行处罚.
  　5月1日起，商品房销售须按要求“一房一价”，然而正如市场担心的一样，本报记者在“五一”假期（5月1日-2日）中对销售的新房和二手房进行实地调查后发现，在京“一房一价”目前依然只是一纸空文。而过渡期政策如何执行未定，二手房多家委托难统一定价，对于房价高报低卖没有处罚的措施，以及牵头监管部门不明确等，是导致“一房一价”遭遇顽强抵抗的核心原因。
　　过渡期如何执行无明确规定

　　“我们早就领证了，现在剩下的房源不多，市住建委的网站上什么都有，自己去看一看就行。”在“一房一价”执行的首日，记者来到位于北京市丰台区在售项目中景未山赋，在售楼大厅内记者发现，该楼盘只在墙壁上挂着“五证”。新规要求公示的每套房价格、容积率、绿化率、车位配比率等，没有进行公示。

　　对于记者询问的“一房一价”应公示的疑问，一名女销售人员表示，目前处于节假日期间，售楼中心里挂的东西都是沿用过去的，还没来得及改，并且楼盘早已开盘，剩下的房源并不是很多，目前处于过渡期，还没有接到如何公示的指示。就在记者询问后，两名购房者前来向这位销售人员咨询所售房屋的相关情况，但并未关注该楼盘是否按照新规贴出应公示的内容，该售楼人员也并未提醒购房者有相关的信息。

　　根据国家发改委及北京市发改委公布的“一房一价”相关文件，已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照该规定实行明码标价，换句话说，该政策的执行时间并非“新”领取预售证的楼盘，而是溯及过往。

　　“但有很多楼盘之前是分几期申领预售证的，各期房源在销售的过程中有所重叠，不排除一期还没卖完又申领下一期，开发商便以剩余房源信息难统计为由，无限拖延过渡期。”一位不愿透露姓名的开发商指出，由于上述监管措施中并未明确给出“过渡期”的长短，因此未来监管是否能够落地将成为该漏洞是否能堵住的关键。

　　二手房多家委托难统一定价

　　在首次纳入“一房一价”的监管后，京城的二手房中介开始用“撤贴”来应对相关部门的监管。

　　如果不是标志性的红色店面，记者很难看出中大恒基和平东桥店是一家正在营业的中介店面，原本贴在橱窗里的售房信息已经全部被撤走，留下空荡荡的玻璃橱窗。该店经理曹先生表示，撤下房屋信息是因为“上面有规定，这两天公司就会有新的要求，现在不能擅自张贴”。

　　无独有偶，记者随后在我爱我家位于和平西桥附近的一家店也看到，光秃秃的玻璃橱窗与黄颜色的门脸在一起显得十分尴尬，玻璃上留下的不干胶痕迹显示着这个橱窗曾经的样子。在玻璃门后面，堆放着几张出售房屋信息的广告，单价都用最大号的字体显示。“售房信息都是这两天摘下来的，上面不让贴，究竟怎么办还得听信儿。”该店经理唐仁华告诉记者。

　　并非全部中介都用“撤贴”的方式来应对“一房一价”。

　　记者昨日来到链家地产新光熙门店，看到在店内橱窗上，整齐悬挂着至少8个房屋出售的广告信息，单价从185万-295万元不等。“上面的价格能商量，至少能减2万-3万元。”当记者指着一套橱窗内标价185万元的两室一厅询问时，该店置业顾问王会彬痛快地表示，这上面标的所有价格都能商量。“能在外面挂出来的都是房主急于出售、价格不高的房子，所以最后的成交价格都比上面标的价格低一点。”王会彬指着其中一套标价210万元的房子告诉记者，其实这套房子前不久已经出售，成交价格为208万元，只是店里还没来得及把这个信息从玻璃门上摘下来。

　　“不是我们不想贴，二手房跟新房还不一样，除了极个别独家代理的房源外，很多房源的房主都是一房多委托，可能在我这挂个牌，在其他中介也挂，每家中介给房主评估的价格或多或少都有些出入，这就让我们很为难。”上述多家中介的店员均告诉记者，在二手房的买卖过程中，房源共享是行内的“潜规则”，既有连锁门店内部的共享，也有房主一房多个委托的共享，前者由于有总部统一管理，监管起来尚属容易，而房主的多家委托却是无法控制的。“明码标价对二手房来说太难了，很多房主自己也不清楚能卖到多少钱，可能在我家少报5万元，在其他家就多报5万元，最后能卖到多少是多少，而且根据规定，得拿到卖房者书面认可的委托书才算真正的明码标价，这几乎就是不能完成的任务。”一家中介的店员告诉记者，卖房者怕被一家中介“套牢锁定”，往往不愿轻易签合同委托。

　　开发商钻空子高报房价

　　“应对‘一房一价’开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。” 华远地产董事长任志强在谈及开发商规避“一房一价”的歪招时毫不避讳地指出，由于政策并没有定价环节的监管，只监督定价之后的涨价，开发商完全可以在备案的时候报高价来规避政策。“比如，一个本应报2万元/平方米的项目，为了怕备案之后不让提价，开发商很有可能把本案价格一次性提高到2.5万元/平方米甚至更高，再通过不同的折扣率一点点释放价格浮动。”

　　“在拿地环节没有限制价格，反而在买卖环节设定了上涨空间，这本身就是不符合程序的，开发商肯定从自身的利润考虑，要报高一点，有操作的空间。”而一家品牌房企负责人更是指出，在房地产调控领域执行一房一价之前，相关部门应在土地拍卖中对未来的房价进行限制，从而让大家对未来的市场有个预期判断。

　　而事实上，高报低卖，为规避一房一价留有余地的并非只有新房市场。

　　“询价啊，你看好哪套房子我们直接给你报价。”在昨日采访的间隙，链家地产新光熙门店店员在接待另外两名购房者询价时一再表示，“现在买房的不多，房子的价钱还有的谈”。

　　“商品房是开发商自己盖的，定价权在开发商手里，但二手房是小业主自己的，可能今天在我这挂牌一个价，明天市场好了又提一点价格，市场不好议价空间会大一点，这些正常的市场波动并非是中介能够控制的。”北京一家知名中介机构负责人坦言，相比于新房来说，二手房的买卖本身受市场波动较大，且房屋产权属于个人，实施上述明码标价的难度非常大。“如果强制执行，最终很可能小业主都会报一个特别高的价格，再随机进行调整。”

　　监管部门不明确

　　“商品房市场销售管理规则是住建部文件有效？还是国家发改委说了算？两者矛盾，以谁为准？”就在一房一价规定执行的当天，任志强就在微博上发出质疑，根据相关法律，房价的解释和监管执行的机构，属于不同的部门管理。如果发改委要发有关房价的文件，至少应和主管部门协商联合发文，而这次发布规定，程序就错了。根据我国《价格法》的规定，商品或服务的价格制定主要有三种形式：政府指导价、政府定价和市场调节价。大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。

　　“在住房上，惯常的理解是，经济适用房等保障性住房采取政府指导价，商品房则适用市场调节价。那么，一房一价的价格管理规则是否算是行政干预，到底由哪个部门来监督这个规定的落实，是住建部门、工商部门，还是物价部门？这些问题，至今没有正式的官方解释。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，目前，我国商品房销售牵涉到很多管理部门，比如发改委、住房与城乡建设部门、工商部门等，5月1日起施行的新“一房一价”政策在各地的“落地”情况该由谁监管，目前还不明确。而监管是目前国内政策执行到位的必要保障，如果连监管主体都不明确，即便是开发商或者中介要钻空子，那么也是漏洞在先，因此如何将该漏洞尽快弥补，应是多部门在“大检查”前须做的事情。