8月北京开盘均价环比跌12.7%

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发商正在为过去两年的疯狂拿地买单。

在过去的两年中，北京市土地出让金的收入均在1000亿元左右，土地溢价率高涨，到了今年下半年，这些高价地就将入市。而现在北京市场的降价气氛已经形成，通州、大兴等新城区域已经出现了降价趋势，这让8月新入市项目的定价继续下探，环比7月份的开盘均价下跌12.66%。

开盘“量价”齐跌

随着调控政策明确将“限购”延伸至二三线城市，北京楼市也随即受到震动，在8月，北京楼市的开盘量和开盘价格均出现了下调。

根据亚豪机构数据统计，8月北京市场将有26个项目入市，其中以金科王府、纳帕澜郡、海怡庄园、丽景长安、保利东郡、金融街·金色漫香苑等为代表的纯新盘共计13个；以北潞尚界、中粮万科长阳半岛、红木林、溪水雅地、世嘉光织谷、香江别墅Ⅱ等为代表的老项目后期共13个，纯新盘与老项目后期各占半数。而今年7月份北京市计划入市的项目为36个，8月计划开盘的数量下降了10个，环比下跌三成。尽管入市项目整体数量下跌，但是纯新盘的数量不断上升。

亚豪机构副总经理高姗分析，2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场中集中爆发，因此新盘项目在所有入市项目中所占比重不断攀升。2009年下半年及2010年上半年正处于楼市的火爆期，土地成交价格也相对较高，因此开发商囤积的土地都占据了不少的资金量。基于目前融资渠道不畅，因此各家房企只能从自身想办法，更多地通过销售回款来实现现金流的稳定。因此虽然楼市成交状况不佳，很多新盘也不得不加紧推盘。残酷的市场让开发商对于未来市场的定价出现了犹豫。

预计在8月入市的13个纯新盘项目当中，有5个目前定价尚未公布，由此可见，新盘定价难的问题进一步明显。高姗分析，与各行各业一样，房地产企业都会追求利益的最大化，新盘项目定价虽然较为灵活，但由于没有前期的价格与消化情况来比照，定价更为艰难，一方面定价较高会导致项目滞销，而定价过低，销量跟上利润率却不能保证，寻求中间的平衡点是每一个开发企业都热衷的。

据统计，今年8月北京住宅预计开盘均价为1.93万元/平方米，环比7月预计开盘均价下降12.66%。但截止到7月25日，7月已经开盘了16个项目，开盘均价为1.66万元/平方米，业内人士分析随着市场的逐步趋冷，8月的实际开盘价格将会出现下跌。

楼市郊区化愈加明显

近年来，随着城八区土地的逐渐减少，原本的郊区开始成为楼市的主战场，南有大兴、房山，北有昌平，东有通州、顺义，西有门头沟。东边的通州因发展较早，其区域价值逐渐透支，近年来已经略显颓势，而门头沟因发展速度较慢，土地供应奇缺，导致楼市一直不温不火。因此楼市的竞争几乎都在房山、大兴与昌平之间展开，从8月份的市场供应情况来看，北京楼市将是房山与昌平唱主角，两个区域的入市项目分别为6个和7个。

高姗指出，两个区域位置与自然环境的不同导致了供应类型的不同。房山区地处北京最南端，而北京南城发展一直相对较为落后，因此该区域多为满足刚需的普通住宅项目，如8月入市的北潞尚界、中粮万科长阳半岛、万科幸福汇、建邦华庭等6个项目立项全部为普通住宅，主力户型多为80-90平方米的两居，价格区间在1万-1.8万元之间。而昌平区虽然离市区也较远，但因为北城发展相对成熟，成型的大型商务片区及住宅区较多，加上该区域本身自然资源丰富，因此该区域高档住宅偏多，例如8月即将入市的7个项目中，别墅项目就占了3个，分别是香江别墅Ⅱ、金科王府、京基鹭府，除此以外，还有1个纳帕澜郡高端公寓项目计划入市，普通住宅项目仅3个。该区域因别墅与普通住宅项目混杂，而别墅项目产品不同，定价差距较大，所以区域内价格差异较大。

商报记者 赖大臣/文