马光远：房价最保守估计将跌30%

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马光远：房价最保守估计将跌30%
2010年04月24日06:18第一财经日报艾经纬我要评论(39) 字号：T|T
最有可能出台的是房产特别消费税，既可以抑制住房的高消费，打击投机行为，又可以引导开发商调整商品房供应结构

今年以来，中国社会科学院的马光远博士开始集中研究房地产。他告诉《第一财经日报》记者，“今年是被逼着去研究房地产的。”

在他看来，本次房产新政可能使房价最保守估计也要下跌30%，但即便下跌30%，只是回到去年的价位，只是从非常不正常到相对不正常，相关各方并没有受到多大的影响，因为银行并不会因此出现很多坏账，而低收入阶层依然买不起。

马光远最近发表了一系列文章分析房地产市场，他表示，我们的政策周期还没有进入让这个产业休养生息的时候，只能不断手忙脚乱地调控，稳定房价任重而道远。

《财商》：你如何评价本次房地产新政？

马光远：从新“国四条”提出的抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设，以及加强市场监管等四项具体的措施看，无论是在力度、针对性，还是具体的操作性上，不仅突出了打击投机炒房等重点目标，更重要的是，针对每一项具体的政策，都量身定做了具体的操作和处罚意见。这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。

就政策的选项而言，还是应该在土地、税收和信贷上做文章，管住土地，管住银行，并且通过税收杠杆的作用，把投机和过度消费的需求打掉。具体而言：

一、应该实行差别化的土地政策，除了区分保障性住房和商品房，对土地招拍挂制度进行完善之外，更重要的是，对于低价商品房和非高档住宅的土地供应进行鼓励性的政策，但同时，在土地供应的总量上，应大幅增加而不应该减少，通过土地“放水”，抑制地价。

二、出台更有针对性的差别化信贷政策，要点有二：一是对于居民购买第一套住房的行为，仍然应该坚持以前利率七折优惠和首付20%，这个政策，至少在目前仍然应该坚持，不能贸然取消首套住房的利率优惠，引发恐慌性的购房；二是应该提高商品房开发的资本金比例，把去年降低至20%的资本金提高至35%。

三、实行有保有压的税收政策。差别化的税收政策绝不仅仅限于营业税和印花税等毛毛雨般的差别对待，而应该在房产税、特别消费税或者暴利税上推出实质性的举措。具体而言，一要尽快推行房产税的试点，对别墅等高档住宅、拥有两套以上住房的征收房产税；二是为了抑制炒房行为，应该对买第二套住房以上的行为征收暴利税，或者征收特别消费税，抑制房地产投资行为；三是对于购买多套住房的行为，累进征收营业税。

《财商》：本次房产新政出台后，你预计房价会出现多大的跌幅？

马光远：由于信贷政策和税收政策明显的去杠杆效应，未来接盘者的接盘能力几乎被废，房价最保守估计将下跌30%，房价的拐点应该很快会到来。买房居住者终于可以松口气，坐等价格着陆了。

《财商》：最近，房地产的税收政策出现多种版本，你认为何种税收最有可能出台？

马光远：就当下而言，房产税不管以什么形式来征收，其承担的使命显然主要是灭火的功能远远大于完善整个房地产市场的税收体系。

循此逻辑，首先，热炒数年的物业税出台的可能性不大。目前要出台物业税，一是针对性不强，并不能起到打击投机的作用，二是各种征收的条件并不具备，三是如何处理物业税与土地出让金的关系，现在仍然没有定论。

至于据说要在上海开征的房产保有税，虽然算一个新的税种，但也可以在技术上对已有的房产税进行改造，使之成为只针对两套以上的房产以及高档住宅征收的一种可以起到平抑房价作用的税收。

至于房产暴利税，10号文里较为明确，不再单独开设新的税种，而是对现有的土地增值税进行规范即可。土地增值税就是对转让国有土地使用权及其地上房产的行为征收的一种流转税，征税对象为增值额，税率为30%到60%的四档累进税率。土地增值税本质上其实就是房地产暴利税，但由于在执行中并未严格征收，使得这个完全可以用来打击投机性购房的税种没有发挥应有的威力，这次等于是重新启用。

最有可能的是重庆的房产特别消费税。该税种虽然也需要对消费税条例进行修改，但目前修改的权限在国务院，无需通过人大等法律程序；而且，之前有“燃油税”改革的经验，直接通过增设征收项目和提高税率即可，就程序而言，是最简单易行的。而且，从目前重庆的房产特别消费税的要点看：一是对价格高、面积大的高档住宅进行征收；二是对购买二套以上住房的行为征收。既可以抑制住房的高消费，打击投机行为，又可以引导开发商调整商品房供应结构，似能起到一石二鸟的作用。

《财商》：4月20日，住建部发布《通知》要求对备受争议的房屋预售制度予以完善。对此，你怎么看？

马光远：房屋预售是滥觞于香港的一种支持房地产开发企业融资的交易制度，俗称卖楼花。住建部提出的完善性的举措并不能彻底杜绝预售制的种种弊端，在我国房屋预售完全成了开发商无偿占用购房者资金和制造房地产泡沫的工具，不利于房地产市场健康稳定的发展。

而且，从全球来看，预售制这样明显不合理的制度鲜有国家实行。在当下控制高房价的大背景下，完全可以通过修改法律，彻底废除预售制，让房地产实现“现货”销售，让开发商不再无偿占有购房者的资金，并借此制造泡沫。