多家开发商自掏腰包垫首付 主动借款给购房者

平淡才是真

每经记者 杨羚强 发自上海
　　“只要首付10%，就能买到房子。”最近一周，上海部分购房者频繁接到一家房屋代理销售公司的短信，推销上海周边城市嘉兴的一处名为“嘉富好第坊”的楼盘，并被明确告知，购房者可以仅以一成首付就在该楼盘买房。
　　《每日经济新闻》记者昨日（11月16日）致电上述楼盘售楼处，证实该楼盘目前确实在实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。楼盘销售人员说，这一做法的目的就是为了帮助那些受新政影响、近期不能在嘉兴买房的外地购房者依然可以借款买房。而据记者调查，除了上述嘉兴项目以外，广州、北京等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。
　　此前，由于一系列地产新政的影响，房地产业曾被认为继2008年之后再一次出现资金紧张情况，不仅负债率普遍上升，还有多家A股上市的地产商上半年净现金流入为负值。为何在行业整体资金收紧的情况下，仍有房企主动借款给购房者呢？
　　“嘉富好第坊”的销售人员不经意道出了原因。他们表示，在借款给购房者的3年内，万一国家房贷政策有变化，开发商会为购房者申请房贷。一些分析人士说，在执行层面上，或许不用3年，就有银行愿意向不在本地工作的外地购房者提供借款了，这使得开发商愿意为贷款政策的松动“赌”一把。
　　多家开发商“扮银行”垫首付
　　今年4月的首次楼市调控，虽然也发生过类似开发商垫资现象，却只是个例，仅仅是开发商为避开“退房潮”。
　　这一次开发商却变被动为主动，帮助购房者首付一成也买得起房。
　　据中房信分析师薛建雄介绍，整个长三角，类似“嘉富好第坊”这样面向外地购房客群的楼盘不在少数。此前，江苏一带有多家房地产企业向购房者提供类似的一成首付，其中不乏保利等名企。
　　北京的地产业人士也透露，燕郊地区的一些楼盘也向外地人提供50%的借款。广州等城市也有开发商扮演银行，向购房者提供借款。
　　频繁发生的开发商借钱给购房者的现象，令外界开始怀疑房地产行业是不是真缺钱。此前，住建部、央行等多家监管机构出台预售资金监管、暂停新增房贷等多项旨在收紧房地产开发商资金链的政策；各家券商机构的分析报告也认为，房地产业的资金日益收紧。中国指数研究院的研究报告甚至显示，目前超过50%的开发商是通过信托贷款等高利率的借款方式融资。
　　但是，上述开发商向购房者提供借款，似乎显示了仍有相当数量的房企并不缺钱。上海中原地产物业顾问研究总监宋会雍说，能为购房者垫资付首付的，只有那些项目规模小、资金缺口不大的开发商。
　　不过，中指院副院长陈晟提出了相反看法。他认为，现在愿意为购房者提供垫资的一定是那些比较缺钱的中小房企，因为这类房企往往很难获得银行贷款，他们在销售时，也不如大开发商那样有竞争力。因此，他们不得不通过垫付购房款的方式，吸引客户买房，缓解资金压力。陈晟提醒，购房者要小心其中的风险，留意开发商的执行能力是否足够强大，以至于能以银行角色向个人提供房贷。
　　或赌半年内房贷政策松动
　　以“嘉富好第坊”为例，在购房者首付10%之后，半年内必须支付房款的其余40%。另外50%房款则在两年半内逐步向开发商付清。按照规定，只有付清所有购房款，开发商才会办理交易过户手续。
　　因此，开发商的免息“贷款”是有前提条件的。对此，中原地产研究院高级经理刘渊表示，从目前开发商提供的一系列贷款政策看，开发商其实对可能发生的风险还是有相当预见的，所以他们采取了一些措施控制风险。
　　据记者了解，其他一些垫付购房款的楼盘也有类似条款，制约购房者必须在3年内还清所有欠款，否则将无法办理交易过户手续。
　　但仅依靠上述手段，显然不能完全降低开发商风险。对此，分析师表示，开发商实际是在赌两三年、甚至半年内房贷政策再次转向，由紧变松，到时就可以为购房者办理房贷，获得全部的预售款。
　　“如果不是媒体报道，其实三季度房贷的政策在执行层面已经放松了。”刘渊说。
　　政策逼紧 广州开发商自掏腰包垫首付
　　每经记者 朱玲 发自广州
　　自“10·15”穗版新政之后，市场情况逆转而下，部分广州开发商甚至开始自掏腰包帮购房者垫付首付款项。
　　“已经有好几年没有出现这样的现象了，当下政策限购措施逼得开发商不得不这样做，尤其最近一个月，这样的情况越发多了。”广州地产专家邓浩志表示。
　　在广州荔湾区上班的小张终于成为了高房价时代一名正宗的 “房奴”，拥有了属于自己的房产。据她介绍，今年下半年，广州番禺某大型楼盘热炒，10月初她签下了一套70多平方米的房子，总价约80万元。小张是首套置业，首付由原来的二成提高到三成。
　　“当时开发商表示我只要付两成就可以，剩余一成可以垫付，明年1月份归还。”小张说。
　　“不只是番禺这样大盘开发商有这样情况，广州周边区域花都等中小开发商最近也用垫付首付款的营销手段来抢客。”邓浩志表示，比如首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这笔垫资可在1~2年内分期付清。
　　他说，由于银行按揭只认购房者，所以购房者还需和开发商私下签订一份借贷协议。目前开发商售楼的钱都进入一个名为“项目预售款监控账户”里，而这是银行来监控的账本，开发商只能是专项专款用于项目建设等。
　　“若以后涉及法律纠纷，项目烂尾、购房断供等，都会影响到这个监控账户的金融安全。”邓浩志说。
　　“后市如果发生变化，开发商、购房者都会有风险的。”从事房地产相关行业律师柳青表示，购房者超出自己的经济实力购房，可能产生断供；另一方面，开发商垫资首付以办理按揭业务，也不排除涉嫌金融骗贷的可能。但最终事件如何，还需看具体情况而定。