与购房税费相关的19个问题

英雄

【1】、房产交易应由哪方办理地税纳税申报?
　　
　　房产交易的地税税款申报缴纳以转让方(售出方)为纳税义务人，在办理产权过户前，转让方应持《地税联系单》，凭本人身份证明在地税申报窗口按照规定申报纳税，并开具《销售不动产发票》。如本人因故不能到场，可以委托他人代办申报纳税。
　　
　　受托人应持委托人的《授权委托书》、纳税人身份证明、本人身份证明等，按照规定申报纳税。
　　
　　申报纳税是每个纳税义务人应尽的法定义务，申报内容必须做到真实、诚信、有效，如果纳税人以弄虚作假行为而少缴税，税务机关将追究当事人的相关法律责任。
　　
【2】、现行“普通住宅”的标准是什么?
　　
　　(1)住宅建筑面积144平方米(含144)以下
　　
　　(2)容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.0(含1.0)以上
　　
　　同时满足以上两个条件为“普通住宅”，否则为“非普通住宅”

【3】、购房时间如何确认?
　　
　　(1)按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期，按“孰先”原则确认。
　　
　　(2)按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按“孰先”原则确认。
　　
　　(3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
　　
　　(4)非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。
　　
【4】、“计税价格”如何确认?
　　
　　按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格，按“孰高”原则予以确认。(由税务机关评估确认)

【5】、个人销售住房会涉及那些税种?
　　
　　营业税及附加：(5.55％)
　　
　　含：营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费(外籍个人5.15％)
　　
　　印花税（暂免）、土地增值税（暂免）
　　
　　个人所得税有两种征收方式：
　　
　　查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
　　
　　个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%
　　
　　核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，
　　
　　个人所得税＝计税价格×1%

【6】、普通住房如何缴纳契税？购房补贴如何发放？
　　
　　契税：契税是国家地土地、房屋出让、买卖、赠与或交换，发生权属转移行为时，向产权承受单位和个人征收的一种税。
　　
　　我国现行契税是1950年的《契税条例》和1954年的《关于契税暂行条例若干条文修改的通知》基础上进行不断改进、完善而形成的，并于1997年颁发了《契税暂行条例》及其条例细则。
　　
　　契税的征税对象为土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其征税范围具体包括：
　　
　　（1）国有土地使用权出让
　　
　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转让。
　　
　　（3）房屋买卖。按现行税法规定，以房产抵债或实物交换房屋；以房产作投资或作股权转让；买房拆料和翻建新房，均视同买卖房屋，应照章征收契税。
　　
　　（4）房屋赠与。与获奖方式取得房产，视同赠与房产，应照章纳税。
　　
　　（5）房屋交换。
　　
　　普通住宅(144平方以下,小区容积率大于1,)：房屋总价1%的契税，政府补贴0.5%。（按当地契税标准）
　　
　　购房补贴在购房人提供购房补贴的申请书、承诺书经审核后发放。

【7】高档住房如何缴纳契税？
　　
　　高档住宅（144平方米以上或容积率小于1），契税征收房屋总价的3%。（按当地契税标准）
　　
【8】、普通住房如何缴纳营业税？
　　
　　购房时间超过5年(含5年)，免征营业税及附加。
　　
　　购房时间不满5年。
　　
　　营业税及附加=(计税价格购房价格)×5.55％(外籍个人5.05％)
　　
　　其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

【9】、非普通住房如何缴纳营业税？
　　
　　(1)购房时间超过5年(含5年)。
　　
　　营业税及附加=(计税价格-购房价格)×5.55％(外籍个人5.05％)
　　
　　(2)购房时间不满5年。
　　
　　营业税及附加=(计税价格)×5.55％(外籍个人5.05％)
　　
　　其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

【10】、个人所得税有什么优惠政策？如何办理？
　　
　　以南京为例，个人所得税的优惠政策有：（其他城市参照当地优惠政策）

　　(1)优惠政策一：个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
　　
　　(2)优惠政策二：个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税减免优惠。
　　
　　即：购房价格>＝售房价格减免额＝应纳税额
　　
　　购房价格<售房价格减免额＝应纳税额×(购房价格÷售房价格)
　　
　　须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。(如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)
　　
　　当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，在各地特定地点申请办理保证金退还手续。

【11】、上述政策的执行时间是？购房补贴的发放时间是？
　　
　　执行时间从2010年的1月1号到2010年的12月31号，时间一年。
　　
　　商品房以合同鉴证日期为准。以购房人提供购房补贴的申请书、承诺书经审核后发放。
　　
【12】根据购房年限不同，买房的时候如何缴纳个人所得税？
　　
　　1、核定征收1%（即房屋转让总价*1%）或查验征收20%【即（卖出价-买进价）*20%】。
　　
　　2、如果所转让的房屋购买已满5年，且是家庭唯一住所，则免征个人所得税。
　　
　　3、如果房主是一年内购房，则按照房价所占比例减免。（按照各地具体标准）

【13】、查验征收方式中房屋原值如何确认?应准备哪资料?
　　
　　房屋原值包括：房屋购(建)价值和缴纳的契税(不包含物业维修基金)。按下列资料确认：
　　
　　商品房：购房《发票》、购房《契税完税证》。
　　
　　自建住房：建造费用《发票》及建造和取得产权时实际交纳的相关税费《完税证》。
　　
　　经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：实际支付的房价《发票》及相关税费《完税证》，以及按规定交纳的《土地出让金收据》。
　　
　　已购公有住房：《南京市公有住房购房契约》，实际支付的房款《收据》。
　　
　　拆迁安置住房：《房屋拆迁补偿安置协议》，交纳的相关税费《完税证》。

【14】、查验征收方式中相关税费如何确认?应准备什么审核资料?
　　
　　“相关税费”是指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费、印花税、土地增值税等税金和省政府允许收取的相关基金，须提供《完税证》和缴纳基金的凭据。
　　
【15】、查验征收方式中合理费用如何确认?应准备什么审核资料?
　　
　　答：合理费用包括以下费用：
　　
　　住房装修费：纳税人须提供实际支付装修费用的税务统一发票和装修合同，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
　　
　　(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;
　　
　　(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
　　
　　住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明和《借款合同》据实扣除。
　　
　　手续费、公证费：凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

【16】、转让一半产权税费减半收
　　
　　之前和朋友联名买了一套房，房产证上我们各占50%产权。现在要把另外的50%产权也过户到我名下，税费是按50%的份额计费吗？
　　
　　记者帮忙：“在办过户之前，必须要先还清银行贷款。之后，双方再持买卖合同、房产证原件等资料办理过户。至于税费，转让50%产权，涉及税费均减半支付。”深圳市房地产权登记中心工作人员说。该人士表示，如果联名双方只是朋友关系，赠与要征收20%的个人所得税，以买卖方式过户税费相对低一些。

二、购买商品房

【17】在购买商品房时，需要缴纳哪些费用？
　　
　　需要缴纳的税费共有6种，其中最重要、需要交纳最多的税种为契税和物业维修基金。
　　
　　1、契税：住宅房按房屋总价的1.5%缴纳契税，非住宅房(网点)按房屋总价的3%缴纳契税。
　　
　　2、住宅登记费：住宅房每套80元，非住宅房按平米数不同80-800元不等。
　　
　　3、印花税:是对经济活动和经济交往中书立、领取凭证征收的一种税。它包括两种:在办理交易合同登记时，交纳购房款的0.05%。在领取产权证时，每件交纳5元的印花税。
　　
　　4、登记费:按每建筑平方米0.3元计算收款。
　　
　　5、房屋所有权证工本费:每证件收费4元。共有执照工本费2元/件。
　　
　　6、物业维修基金：
　　
　　多层住宅：房屋总价2%。
　　
　　小高层或高层(带电梯的)住宅：房屋总价3%。（按照当地标准）

【18】、购买商品房时契税是怎么征收的？

　　（一）契税是什么样的税种？

        契税是国家地土地、房屋出让、买卖、赠与或交换，发生权属转移行为时，向产权承受单位和个人征收的一种税。
　　
　　我国现行契税是1950年的《契税条例》和1954年的《关于契税暂行条例若干条文修改的通知》基础上进行不断改进、完善而形成的，并于1997年颁发了《契税暂行条例》及其条例细则。
　　
　　契税的征税对象为土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其征税范围具体包括：
　　
　　（1）国有土地使用权出让
　　
　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转让。
　　
　　（3）房屋买卖。按现行税法规定，以房产抵债或实物交换房屋；以房产作投资或作股权转让；买房拆料和翻建新房，均视同买卖房屋，应照章征收契税。
　　
　　（4）房屋赠与。与获奖方式取得房产，视同赠与房产，应照章纳税。
　　
　　（5）房屋交换。   
      
　　（二）计算方法

        普通住宅(144平方以下,小区容积率大于1,)：房屋总价1%的契税，政府补贴0.5%。（按当地契税标准）
　　
　　购房补贴在购房人提供购房补贴的申请书、承诺书经审核后发放。

【19】、物业维修基金是怎么征收的？不缴纳会有什么后果？

　　1、屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。
　　
　　房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
　　
　　按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

　　2、业维修基金一般是通过建立双向筹集的渠道来收取的，现各地规定有所区别，但一般分为以下两种情况：
　　
　　a、公有住房的维修基金由售房单位与购房者双向筹集，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％；购房者按购房款的2％的比例向售房单位缴交维修基金。
　　
　　b、商品房的维修基金由建设单位与购房者双向筹集，建设单位按照房屋综合造价提取一定比例(多层住宅提取2％，高层住宅3％)的维修基金(纳入住宅成本)；购房者按购房款的2％一3％的比例向售房单位缴交维修基金(我市规定为按建筑面积多层为18元／平方米，高层为40元／平方米缴纳)。

　　3、业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。经业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，由市物业管理行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。