关于按揭贷款买房的27个问题

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1、什么是住房按揭贷款？

       住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。
　　
　　购房按揭贷款可分为狭义的和广义的按揭。
　　
　　狭义的购房按揭可以从两个方面分类，一种是仅仅指一系列合同中的按揭贷款合同所包含的内容；另一种是指购房者通过按揭购房比不通过按揭购房多出来的合同内容。按照这种概念，前面提到的合同中，除去购房人同开发商签定的购房合同之外的所有合同，都是属于狭义的购房按揭。
　　
　　广义的购房按揭不仅须包括狭义的购房按揭的全部内容，还包括实现狭义的购房按揭的直接环境机制、房地产交易价格机制，具体地讲，包括房地产价格机制、房地产交易价格机制（主要指交易税费和交易手续）、房地产估价机制、政府对狭义购房按贷款的支持政策（如政府贴息）、狭义购房按揭、银行购房按揭流动资金的保险机制、违约处理机制（包括违约处理条款）、二手房地产交易市场（也称房地产三级交易市场）、法律机制、居住福利保险机制。广义的购房机制的核心思想是为狭义的购房按揭创造实现条件。各国根据自己的国情和对购房广义按揭机制的实际理解程度，推行自己的广义购房按揭模式。这些模式的差别，将直接影响这些国家的居住发展水平，还会对相关的一些国家财政、法律、经济、社会、文化机制产生重大影响。

2、购房者如何办理按揭贷款？

　　购房者办理楼宇按揭的具体程序如下：
　　
　　（1）选择房产购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
　　
　　（2）办理按揭贷款申请购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
　　
　　（3）签订购房合同银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。（4）签订楼宇按揭合同购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
　　
　　（5）办理抵押登记、保险购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
　　
　　（6）开立专门还款账户购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

3、办理按揭贷款有什么注意事项？

　　1.贷款年限：普通住宅不超过20年；
　　
　　2.年龄：贷款人年龄+贷款年限≤65年（各家银行情况稍微不同）；
　　
　　3.贷款额度：二手房是评估价的7成（如果是二套房则为5成）；
　　
　　4.贷款利率：普通住宅按同期个人购房贷款利率执行；
　　
　　5.还款方式为月还款（等额本息还款法和等额本金还款法任选一种）。

4、按揭贷款的收入证明怎么开？

　　个人收入证明资料是银行业金融机构确认个人住房按揭贷款借款人还款来源、能力的重要依据。
　　
　　银行贷款收入证明范本
　　
　　**银行
　　
　　**银行**市***支行：
　　
　　兹证明          先生(女士)是我单位职工，工作年限    年，在我单位工作年限    年，职务为           ，岗位为             ，职称为     。
　　
　　其身份证号码为：         。
　　
　　其平均月收入为人民币（大写）               元。
　　
　　此证明仅供该职工申请            贷款或该职工为其他个人申请             贷款作第三方保证时使用。
　　
　　                                                                                                                                                                  单位(盖章)：
　　
　　                                                                                                                                                                  年 月 日

5、月收入证明与月还款额的关系是什么？

　　收入证明要求您提供的月收入是您月还款的两倍以上，这部分月供款包括您之前所有的银行未结清贷款，所以请注意您的月收入应该是您所有未结清贷款月还款的两倍以上；如果个人收入证明在一万元以上的则需要额外提供一些资产证明，资产证明包括债券、银行存款、车辆购置凭证、个人所得税证明等。所以请您根据自己的情况提前将资料准备齐全。
　　
　　如果没有单位开收入证明怎么办？
　　
　　没有单位的，若是私营业主没有办法开具收入证明，则需提供的资料有：工商营业执照、税务登记证、完税证明（连续缴税时间各地规定有所不同）或近六个月的银行存款流水单。

6、办理住房按揭贷款需要准备什么资料？

　　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件、结婚证或单身证明。
　　
　　2、购房协议书正本。
　　
　　3、房价预付款收据原件及复印件各1份。
　　
　　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。
　　
　　5、开发商的收款帐号1份。

7、办理住房按揭贷款的手续和程序是什么？

　　首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。
　　
　　然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。
　　
　　接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。
　　
　　最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。
　　
　　经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。

8、办理住房按揭贷款必须本人办理吗？
　　
　　按揭手续办理均需要本人到场签字，已婚则需要夫妻双方同时到场签字；如果不能到场的，则需要到公证处去办公证委托，公证委托书原件需要两份。所以请务必安排好自己的时间届时到场，或提前到公证处公证。
　　
9、如果之前有过不良信用记录，还可以办理住房按揭贷款吗？
　　
　　如果您之前贷款有过逾期的情况请务必先付清逾期欠款，并请前贷款银行出据欠款结清证明并盖银行鲜章，否则本次贷款银行会怀疑您的信用记录，并不予受理。所以，个人的信用记录非常重要，请大家一定注意不要逾期还款。

10、不良征信记录出现之后，如何才能办理按揭贷款？

　　国务院法制办公布的《条例》中，首度提及“负面记录保留期”问题：“征信机构不得披露、使用自不良信用行为或事件终止之日起已超过5年的个人不良信用记录。”
　　
　　相关银行人士解释，这一条款的大致意思可以理解为：个人一旦终止不良信用行为，即不再发生信用卡、房贷逾期还款等不良信用行为，5年后银行将不得再以之前个人征信记录中的负面信息为由，拒绝提供办卡、放贷等金融服务。简单地说，个人征信记录中的负面信息最多只会保留5年。
　　
　　有银行人士认为，5年期间比较切合实际。如果保留期太短，不足以对失信行为起到较好的警示作用。但对于那些并非主观意愿导致的失信行为，又显得有些严厉。
　　
　　据悉，2006年1月，央行组建了全国统一的个人信用信息基础数据库。只要是在银行办过卡、贷过款，都会自动在该系统中生成一份属于自己的“信用报告”。
　　
　　“商业银行等金融机构是个人信用信息的主要提供者和使用者，也是查询个人信用报告最多的机构。”据银行人士介绍，目前各商业银行在贷款审核和信用卡审批过程中，都会将个人信用报告作为一项重要的参考依据。
　　
　　“负面记录的保留期是从该笔贷款还清之日开始计算，保留一定期限，但这个期限多长，没有一个确切说法。因此，从数据库建立开始到现在的负面信息都一直保存着。”一银行人士在接受记者采访时表示。

11、银行按揭贷款不放款，是否可以退房?

　　2009年9月,赵先生与某房产公司签订了《商品房买卖合同》,约定赵某以总价款65万(首付15万,银行按揭50万)购买一套三房的商品房。10月1日,银行在审批赵某按揭贷款资料时,经查询得知赵先生存在信用记录不良情形,且赵先生购买的商品房属于第二套房,于是未予放款。现赵先生要求房产公司退房。
　　
　　律师点评:不归责房地产和购房者原因导致不能买房，方可退房。作为消费者,一个完全有民事行为的人,要对自己的行为承担法律责任,因为个人的信用问题而造成不能按揭,退房是没有合法理由的,因为不可归责的原因不能签订并不能履行的,可以解除合同,这里面有两个解释,不可归责双方的原因,不是开发商也不是消费者,是政府或者银行的原因,导致这个合同不能履行,这个业主是因为个人信用问题而不能放款,是不能主张要求退房的。

12、按揭买房时出现纠纷怎么办？

　　如今，个人买房借助银行贷款、公积金贷款的愈来愈多。面对住房从原来的单位集体买房转变为个人买房后，由于部分购房者自我保护意识的缺乏、或购房经验的不足、或少数开发商的欺骗误导等，导致个人购房纠纷逐渐增多。据来自中国消费者协会的资料显示，去年上半年商品房投诉要比1998年同期增长30.4％。
　　
　　针对各种各样的购房纠纷，对举债买房的消费者来说，该如何处理呢？
　　
　　从现状看，不少按揭购房者处置购房纠纷的方式是，在与开发商交涉无果后，往往会采取停付购房款的办法，以表示不满，其实这是一种最不恰当的方式，也是一种违约行为。
　　
　　因为，其一，购房合同与借款合同不是同一个合同；其二，按揭买房是购房者因资金不足、用所购房产作抵押向银行提出贷款申请，银行根据贷款人的专门用途发放贷款，用于解决购房者的资金不足；其三，按揭买房后银行与购房者（借款人）三者间的关系是一种借贷关系，借款人应按借款合同之规定按期偿还贷款本息，若借款人不履行合同，根据合同约定，借款人连续6个月以上还未还借款的，贷款银行可视其丧失还款能力并可行使起诉权，直至处分抵押房屋以偿付所欠的贷款本息。
　　
　　因此，个人实施贷款买房后，期间不论是出现购房纠纷、还是其他原因，切不可采取拒还或拖欠银行贷款的方式，否则购房者的损失将会更大。

13、按揭没还清如何办理抵押贷款？

　　1.确定自己的还款余额,确定了还款余额后,看自己是否能够还清贷款。
　　
　　2.落实评估价,看评估值总价为多少,以及自己实际需要的资金金额。
　　
　　3.根据银行目前的政策,一般情况下,满五年的住宅,可以达到评估价的6成左右,不满五年的住宅可以贷款评估价的5.5-6成,同时需要看客户具体的资质而定,如果客户还款能力较强,也可以贷到6成。
　　
　　4.根据房产的情况,预计贷款额后,可以先不解押还款,而先行进行银行审批,待银行审批通过确定了贷款额后,可以进行还款解押。
　　
　　5.待还款解押完成后,从新做抵押,抵押登记完成后银行可以放款。

14、按揭可以转吗？什么是转按揭？

　　按揭可以转。
　　
　　“转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
　　
　　据专业人士介绍：“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。在实际操作中，转按揭都采用为卖方提前还贷的方式，因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致。

15、转按揭的业务流程是什么？

　　1、买卖双方签订《房屋买卖合同》。
　　
　　2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》。
　　
　　3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准)。
　　
　　4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号)。
　　
　　5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请，律师初审，银行复审)。
　　
　　6、卖方向买方实际交付房屋。
　　
　　7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款。
　　
　　8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行。
　　
　　9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。