二手房市场：一线城市降价有望 二线稳中回暖——遂宁房产网

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2011全国主要城市上半年二手房市场研究报告

2011年上半年，全国各主要城市二手房成交量走势总体而言大同小异，呈现2月暴跌而3月反弹，既然成交续跌的态势。

21世纪不动产认为，之所以多个城市同时出现这种一致性，主要是受限购政策影响，今年2月发布的楼市限购令对市场造成了巨大冲击，同时由于受春节因素的影响，季节加政策双重因素造成了2月全国楼市普遍暴跌。由于本次调控以限制购买资格为主，造成市场恐慌过后，需求量集中释放，相当一部分具备购买资格的消费者因为担心后续不利政策与利率上调，将购房计划提前，这形成了3月份，各城市需求其他释放，既造成了成交量反弹，同时也为后市的疲软确立了前提条件。

北京与其他城市成交量走势的不同之处其实在5、6月时才方见端倪，即北京成交量下滑态势比其他城市严重，且时间延后，在其他城市成交企稳回升之时，北京才刚见到市场底部。这是因为北京限购政策较其他地区严厉所致，北京5年的纳税证明的门槛比同为一线城市的上海、深圳严厉得多，导致更多的潜在购买力被挤出市场。此外，北京市政府“房价稳中有降”的公开表态也导致政策执行力度较其他城市更高。21世纪不动产认为，目前的成交量是由“限购后刚需”支撑市场的真实供需反映，北京成交量将在今后一段时期内保持低位运行。

上海二手房市场则变现出了特殊的活力，实际上，上海二手楼市是相对来说受政策影响最小的市场之一。6月虽然观望阴云重新抬头，但后市不确定性因素仍然很多。随着通胀预期愈演愈烈，未来上海楼市成交量存在再度回暖的可能性。深圳和其他二线城市的二手房市场正在进入回升阶段，21世纪不动产认为，这些城市的二手房市场成交量回升将进一步加速。随着货币政策向紧缩过渡，中小企业生存状况堪忧，经济增速放缓，利率上调以及土地市场转冷将导致地方政府财政压力不断增加，地方楼市政策执行情况可能受到更灵活的处理。

价格方面，21世纪不动产认为，随着北京楼市价格的松动加速，未来北京二手房价格将出现一定程度的下降，但幅度有限，房价大幅降低的可能性较小。上海、深圳二手房价格下调已成事实，未来还有进一步下降的空间，价格下调将导致买卖双方预期更为一致，从而促进成交量的回升。而一些二线城市，如成都、青岛价格已多月持平，未来降价空间有限，房价将在一个相对平缓的水平上运行。

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前言

继上一轮密集调控之后，国家在今年2月首次对房地产市场寄出行政调控大旗，与以往仅从市场导向上着手的调控手段不同，本次调控以直接限制购买资格为主，在相当数量的购房者被清出市场之后，楼市供需关系将必然改变，而且这一改变将是突发性质的。

据21世纪不动产数据显示，目前北京、上海的大部分区域，投资者数量占比已经普遍低于5%，同时部分刚需也受到抑制。那么，在史无前例的行政调控重拳之下，投资者与外地购房者纷纷离场之时，房价会不会下降到“合理水平”呢？市场在政策冲击下已经运行了将近半年时间，在这半年时间里，中国楼市表现如何？在长久成交低迷之后，房价会不会终于支撑不住，而大幅跳水？诚如所见，今年上半年，市场普遍一片低迷，正如全年“国四条”政策出台之时，而如今，市场开始企稳，回升苗头出现，本次调控会不会和上次一样，沦为“空调”，已经成为当前社会的热点话题，为此，本报告试图回答这些问题。

说明

1、 本报告所涉及的二手房市场的主要城市分布：北京、上海、深圳、杭州、成都、青岛；

2、 样本选择：成交数据来自各地房地产交易官方数据，以及21世纪不动产各区域数据平台。

市场简述：

2011年已经过去一半，在上半年中，由于房地产限购政策的影响，各地新开楼盘，二手房市场均受到不同程度的影响。

市场受到冲击，主要体现在成交量上，今年上半年，除上海外，全国各主要城市二手房成交量均出现显著下滑，目前各城市成交开始逐渐企稳。总体而言，二线城市如成都、青岛、杭州等，成交量开始进入止跌回升阶段，而一线城市除深圳反弹之外，北京成交仍在下跌，而上海反弹开始降温。

在成交价格上，各大城市二手房价格在限购政策的打击下摇摇欲坠，深圳、上海二手房成交均价已经出现明显下降，而北京房价仍在小幅震荡，部分区域价格松动明显，相比之下，二线城市房价相对平稳，成都二手房房价连续3个月持平，而杭州市场均价也有小幅下滑，综合来看，全国房价上涨势头已初步得到遏制。

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北京：量跌价滞 成交创09年以来最低一、成交量：半年跌跌不休终见底

2011年上半年，北京市二手房市场整体低迷，目前已创下历史新低。据21世纪不动产数据显示，早在政策未出台前的1月份，北京市二手房成交量仍为20062套，随着2月政策出台，成交量应声而落，暴跌了61.5%。除3月有一波短暂反弹外，随后成交量以每月15%的速度自由下落，到6月时，每月成交量已跌至8000以下，为每月7128套，创下2009年2月以来28个月最低记录。据21世纪不动产统计，整个2011年上半年，北京二手房共成交60633套，比去年同期下跌34.66%，环比去年下半年下跌26.66%，市场一片低迷。6月份，成交量环比跌幅已收窄至1.6%，市场底部隐现，并可能保持低位运行。

一：接盘者减少 投资者清零

限购政策的确对抑制市场泡沫起到了一定作用，很多区域投资者数量减少了30%以上，据21世纪不动产数据显示，目前绝大部分区域投资需求急剧减少，目前已经降至10%以下。同时，由于限购政策的作用，一些外地户籍刚需被挤出市场。由于刚需与投资需求同时减少，加上市场观望情绪的增加，导致成交量下降严重。

二、成交价：小幅震荡 区域降幅大

总体而言，北京二手房价格波动滞后与成交量波动，在成交量暴跌的同时，房价却仍然“欲跌还休”，在26000的单价之间反复震荡。据21世纪不动产数据显示，今年1月新一轮调控政策出台之时，北京二手房成交均价仍然在26000元/平米左右，此后小幅波动，4月降至24800元/平米左右，同比降幅一度达到9%。综合来看，2011年上半年北京二手房成交均价可称为“稳中有降”，2011年上半年，北京市二手房成交均价为26167元每平米，相比去年同期上涨2.%，但环比去年下半年则下降了4.91。

不过，个别区域价格松动较大，如通州南区域，1月份均价还在20000左右，6月成交均价已经跌至13000至14000之间，跌幅30%至35%。据21世纪不动产监测数据显示，6月，朝东区域成交均价环比下降3.55%，朝青区环比下降6.31%，亚奥区域环比下降4.3%，回龙观下降5.4%，天通苑下降6.91%，丰台区下降4.4%，海淀南区域下降8.56%，石景山区域环比下降了19.9%，位列降幅第一。

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三、业主心态：期望过高 不降价乏人问津

实际上，北京市二手房均价“欲跌还休”，“左右摇摆”与业主心态有关，几乎所有业主对房产的期望值都有偏高现象。而这与购房人的预期正相反，在通州、石景山等区域，甚至出现了业主不降价，房源无人问津的现象。目前的成交主要是由急于成交的连环单所带动，未来一段时间内，业主的心态是房价变化的一个重要因素。21世纪不动产分析认为，北京二手房成交量自3月以来持续下行，未来可能保持一段时间的低位运行。这种市场运行态势将对二手房业主心态产生一定程度的影响，从而引发价格下调范围的逐渐扩展。另外，随着下半年新房供应量的稳步提升，尤其是部分市内新盘的入市，对二手房市场成交量的分流作用也将延续，在一定程度上将与二手房降价所带来的成交量提升，形成对冲作用。

上海：价格在市场暖色中回到2010年

一、成交量：反弹强劲 观望升温

上半年，在限购政策的打压下，全国楼市一片低迷，相比之下，上海市场是受政策负面影响最小的一个，市场反弹强劲，提前进入回暖阶段。据21世纪不动产数据显示，早在政策出台之初，上海和其他城市一样，二手房成交量一度下跌60%以上，不过，在随后的3月中，市场又以环比63.3%的速度迅速反弹，并在此后的几个月中节节回升，但涨幅较小，均在5%左右。值得注意的是，在市场开始缓慢回暖的时刻，进入6月份，观望阴云又开始笼罩，6月，上海成交量在持续几个月上涨后，出现环比7.3%的下降。尽管如此，同比仍然上涨129.1%，且总量高于3月值。

纵观上半年，上海市场成交量还是以暖色调为主的，据21世纪不动产统计，上半年，上海二手房市场共成交82741套，比去年同期上涨了33.3% ，环比去年下半年上涨了1.36%。

市场购买力短期流入过多 后市乏力

实际上，上海作为一线城市，其发达的经济是培养了成熟的房地产市场。然而上海的限购政策却不如北京那么严厉，这种差异或许是上海市场表现异常的原因之一。另外值得注意的是，上海可能存在市场购买力短期流入过多的现象，即3月市场恐慌过去后，大量购买力涌入市场，造成短期剧烈反弹，随后成交增幅逐渐收窄，正符合这一特征。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，除有季节、天气等因素影响外，买家观望情绪有所升温也是6月成交量回落的重要原因。据21世纪不动产近期对旗下300多家门店的抽样调查结果显示，在宝山杨行、普陀宜川甘泉等板块，6月期间二手房成交量均较上月明显减少，买家担心会有更严厉新政出台、房价可能在下半年回落，尽管虽有积极看房、但却少有出手。

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二、成交价：进入下行通道 与2010年2月相当

与北京的量跌价滞不同，上海市场截然相反，在成交逐渐回暖的同时，二手房价格却已经进入下行通道。据21世纪不动产数据显示，上海二手房成交均价早在5月份就由正转负，进入下行通道，其中5月环比下跌4.6%，6月环比下跌1.58%，尽管环比跌幅不大，同比跌幅却高达8.57%。数据显示，上海6月均价为15222 元每平米，这一数字与2010年2月相当，换句话说，上海二手房价格已跌回1年前。

数据还显示，上半年，上海二手房均价为15529元每平方米，比去年同期下降了2.22%，环比去年下半年则下跌了8.51%。

21世纪不动产分析认为，上海市场短期内成交回落是买家观望因素所引起，如果没有更严厉政策出台，观望不会持续太久，加上上海二手房价格已经进入下行通道，双方预期更易达成一致。由于土地财政等原因，上海再次出台紧缩性政策的可能性不大，这就意味着，当观望阴云逐渐散去，上海市场将会再度回暖。

深圳：成交止跌回升 价格月跌10%

一、成交量：雨过天晴 市场止跌回升

与其他城市一样，除3月短暂反弹外，深圳二手房市场成交量半年来一直持续下跌，市场持续低迷，如今终于止跌回升。据21世纪不动产数据显示，深圳继2月成交量暴跌60.5%后，于3月出现更异常的报复性反弹，3月环比涨幅达176%，随后成交量一度下跌，于5月见底，成交大幅收窄，6月触底反弹，数据显示，深圳6月成交共9094套，环比上涨31%，同比上涨19.6%。

不过，这并不能掩盖上半年深圳市场的整体低迷，21世纪不动产监测数据显示，上半年，深圳二手房共成交47167套，比去年同期下跌21.74%，环比去年下半年下跌24.09%，实现同比环比双降，且降幅超过20%。

新开楼盘量多价低 冲击二手房市场

总体来看，深圳呈现出新盘热而二手房冷的现象，由于新盘供应增加，加上开发商打折销售，分离了本已受到政策限制的仅存刚需。据21世纪不动产的监测数据显示，从成交数据来看，以5月份为例，深圳全市共成交新房2949套，环比上涨54.88%，与去年同期的1423套相比上涨了1倍多；成交面积24.77万㎡，环比上涨54.34%。均价方面，全市5月份的均价为15263元/㎡，环比下降23.95%，达到了10年至今以来的最低位。

从低价一手房的热销可以看到市场需求的强烈，关内二手市场的潜在需求没有得到释放。不断收紧的信贷已经让这部分需求裹足不前，若真的施行按成交价过户，一下子高出原来4~5倍的税费更是雪上加霜，由此带来的市场观望可想而知。

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二、成交价：价格扛不住 月跌10%

与上海相仿，实际上，深圳二手房价格早在今年5月就已经进入下降通道，据21世纪不动产数据显示，5月深圳二手房成交均价为19821元每平方米， 环比下跌-5.6%。进入6月，成交均价降幅再度扩大，环比跌幅达10.3%，降幅翻了一倍，目前已经降到17779 元每平方米，这与2010年10月的水平大体相当。

21世纪不动产分析认为，深圳二手房市场现在已经进入降温阶段，成交量的回升与价格的降低是正相关的，因为价格的下降而促进了业主与购房者预期的一致，从而带动成交反弹，预计量升价跌的状态还会持续一段时间。

杭州：市场反应滞后 比08年更糟

一、成交量：阴跌不止 成交创三年新低

杭州作为二线城市，其二手房市场半年来的走势与其他城市均不相同，这体现在：第一，反弹周期滞后，限购政策出台后，全国各大主要城市于3月份开始出现短暂反弹，但杭州不在此列，3月份，杭州二手房成交量仍在继续下滑，直到4月方出现小幅反弹。据21世纪不动产数据显示，3月份，杭州成交量为968套，环比下跌0.51%，4月反弹，环比涨幅亦不大，仅8.5%。在6月份，全国各大城市成交量纷纷企稳或回升之际，杭州二手房市场并未出现与其他城市类似的情况，成交依然继续下探，6月成交环比再跌26.6%，同比跌幅达39.1%。截至2011年6月，杭州二手自房每月成交已跌至715套每月，逼近2008年9月金融危机时期的水平。自2007年至今，2011年6月的成交量已经达5年来倒数第三，仅比2008年8月与2007年2月的成交量高出一点。

数据还显示，杭州半年来二手房成交量为6703套，比去年同期下跌47.32%，环比去年下半年下跌46.66，呈现“双跌”趋势。

楼市静默 市场两低一高

限购、限价、限贷等多重调控政策出台，2011年整个楼市从一开始就很“殇”。2011年上半年杭州市房地产三级市场总体概况可用一个词概括，就是：两“低”一“高”：首先是“低”成交量：金融政策一紧再紧，刚性需求步步萎缩，成交量创3年来新低。其次是“低”土地出让金额：上半年土地出让总额不足80亿元，创5年来新低的纪录。再者是“高”库存：微量成交的背后是楼市的大量积压，可售房源量创下两年来新高，接近历史最高位。

21世纪不动产分析认为，2011年上半年杭州楼市整体呈静默状态，最主要还是受“政策市”的影响。能买得起的没有资格买，有资格买的却买不起，限贷政策提高购房门槛，二套房首付和利率的提高，迫使部分资金不足的需求推迟购买计划；再加上对价格下降的预期影响，使得2011年上半年的楼市“愁得很”。

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二、成交价：挂牌价主动下调 价格小幅松动

21世纪不动产杭州区域分部品牌管理部根据杭州市透明售房网数据统计，2011年上半年杭州市主城区二手房整体成交均价出现小幅度松动，二手房东的挂牌价近期主动下调，议价空间也有所提高，国家政策调控遏制房价过快上涨的目标取得一定效果，但是部分热门区域或小区的成交均价却有所上涨，尤其是套均面积较小的老小区；同时由于二手房东本身的分散性特点和资金特点，使得二手房目前降价幅度不大。

相对来说，上市新盘“明折暗扣”较为猛烈，各种优惠接踵而至，房价松动的迹象较为明显。根据住在杭州网的调查显示当下，新盘开盘采取折扣优惠的有54个，存抵促销的有11个，其他优惠的7个。

21世纪不动产分析认为，调控紧而不松，在持续多月的惨淡之后，不差钱的开发商已渐渐陷入资金链紧张的泥潭，在银行和众多融资渠道被卡紧的大背景下，“以价换量”成为许多楼盘回笼资金的最好方式。截止到6月底，杭州市主城区可售房源高达29201套，为两年来新高，接近历史最高值；再加上下半年大量的一手住宅项目入市，新房市场的价格有望进一步回落，二手房市场的价格也将进一步松动，第三季度将为入市的好时机。伴随着价格的继续回落，部分刚性的购房需求也将被逐步激活，市场成交量有望回调。

成都：价稳量升 市场向好

一、成交量：市场止跌回升 回暖初见端倪

成都作为二线城市，走势与其他城市大致相似，半年以来，成交量经历了反弹，续跌，企稳，回升的过程，成交量早在5月份便已开始企稳，6月正式进入回升阶段。据21世纪不动产数据显示，6月，成都二手房共成交2356套，环比上涨15.7%。尽管如此，这只是证明成都市场开始回升，并不能掩盖今年上半年成都二手房市场整体低迷之势。数据显示，上半年，成都二手房共成交15009套，较去年同期下降34.26%，环比去年下半年下跌了54.47%，目前的成交量仅相当于2010年2月的水平，此外，值得注意的是，成都成交量并非在政策的打压下出现了暴跌，早在今年1月份，成都市场成交就已开始出现大幅下滑，2月政策出台后，则更是雪上加霜。

二、成交价：连续3月持平 价格基本稳定

成都二手房价格一直以来波动较小，限购政策出台后，更是月月持平。据21世纪不动产数据显示，从2011年6月的成交价格来看，成都成交均价为6700元/平米，与5月持平，这已经是3个月以来再次持平。数据还显示，从各片区报盘综合平均要价来看，高新区报盘要价为7500元/平米；武侯区报盘要价为7200元/平米；金牛区报盘要价为6800元/平米;青羊区报盘要价为7000元/平米；成华区报盘要价为6800元/平米；锦江区报盘要价为7000元/平米。从成交价格来看，高新区成交均价7000元/平米；金牛区成交均价为6600元/平米；青羊区成交均价为6700元/平米；武侯区成交均价为6800元/平米；锦江区成交均价为6700元/平米；成华区成交均价为6700元/平米。价格基本不变。

21世纪不动产分析认为，新政之后，成都二手房价格上涨势头已经基本得到遏制，未来不会剧烈波动，或有小幅下降。如今成都市场已经转向回升阶段，如果价格稍有松动，将促使成交量继续回升。

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青岛：新房二手房市场双双回暖

一、成交量：二手房止跌回升 新房节节回暖

和其他二线城市一样，青岛二手房6月也进入了反弹阶段，据21世纪不动产监测数据显示， 6月份青岛市七区共成交1589套，环比上月增加185套，涨幅13.18% ;同比去年增加90套，小涨6%左右。市内四区的二手房交易量为1139套 ，较5月份增加118套，增幅11.56%，相比去年同期1164套也相差无几。

虽然市场出现回暖迹象，但并不能掩盖今年青岛二手房市场的整体低迷。数据还显示，纵观2011年上半年，青岛市共成交二手房8713套，比去年同期下跌22.24%，环比去年下半年下跌了38.89%，成交量完全下降了一个档次。

新房市场同样是节节回暖，21世纪不动产数据称，商品房6月份全市新建商品房住宅共成交7230套 ，较 5月份增加了 814套 ，增幅12.69%；较去年同期增加1966套，同比涨幅达37.35% 。60-90平方米之间的户型依然最受欢迎，在所有户型的比重升至49.4%。地域主要集中在城阳、胶州两地，市内四区仅成交63套。七区中，城阳区的成交量居首，达到1096套。市南区日均不到一套房，成交最少。五市中，平度的成交量最大，达到717套。

统计显示，今年上半年，全市新建商品住宅共成交37236套，去年同期共成交37991套相比，增加了1335套，略有上涨。全市可售房源也不少，截至目前，共有70798套，超过7万套大关。市内四区可售房源也近2万套。其中市南区有3394套，市北区有5036套，四方区6007套，李沧区4992套。

二、成交价：买卖价格现松动 租赁市场迎高峰

买卖价格随着成交量的低迷而松动，虽然没有出现大范围降价的情况，但是议价空间明显加大。房东心理价格有下调的势头，比较容易接受议价，而且对现金一次性付款的客户格外青睐。租赁市场的热度逐步升高，尤其是面临离校学生的租房高潮。价格方面仍然是紧俏中小户型稳中有升；部分高端大户型和新房集中区域价格也有所下滑。商用物业的租赁依旧供不应求，临街网点商铺好于办公写字楼。

21世纪不动产分析认为，在目前金融紧缩的前提下，市场有如此表现，可以看出需求的力量仍旧强大。.之下，没有其他稳固的投资渠道，房子的保值性还是最佳选择。而随着前段时间的市场调整，买卖双方的心理也都有了微妙的变化，僵持的情况有所缓解。单凭一个月的数据证明回暖有些无力，何况还有加税和加息的“利剑”一直悬着。综合各种因素来看，市场下半年会渐有起色，但是维持在1500—2000套之间，箱体震荡的概率可能性比较大。(中国证券网)