一个80后女生看房地产那些事儿

含笑半步颠

2008年在金融危机最深重的时候我毕业了，可以说一年来看着房地产市场从“不景气”到所谓“复苏”，不由得想说两句。
我不是专家，也不是什么富二代，有很多人会奇怪一个女生对这个房子的事有什么好关心的，关心的人应该是那些男生，或者说是准新郎的父母们。可是在不断地观察身边的人之后，我发现原来我是真正有这个话语权的人，一来大学里我辅修的专业是房地产，实习的公司是房地产公司，二来偶爸爸从事建筑行业已经20多年的，三来我的表姐毕业后已经从事多年的室内装潢设计工作，四来我的姐夫从事的是工程监理。所以说，我相信自己是最有代表性的，来剖析房地产这个行业的民间样本。
　　其实在12月银行们收紧房贷的时候，我就已经预测了房地产2010年的走势以及中央调控的结果。在14号之前，我的预测被很多人看来很好笑，甚至有人认为我吹牛，但是14号之后，我再一次被证明——猜对了！
　　房地产到底是怎么一回事，浅白一点，为什么房价越来越高，让我来和你说一说。

含笑半步颠

1、土地指标。是专家都会在不停地说土地越来越少，资源稀缺，物以稀为贵，所以房价的走势必然上升。可是他们为什么不说说其他的事呢？大家都知道土地指标这个东西，国家为了农保地所以进行土地开发的是有限额的，而限额的分配对每个下面的省市乡镇，甚至村都有至关重要的影响。任何招商引资都要被问及厂房、优惠政策等等，但是土地的审批就成了一大问题。于是引发一个问题，僧多粥少怎么办？
　　买卖土地指标！以前去上海，有些人动不动就以自身高贵来自居，现在想想真的很可悲。为什么会突然冒出这么一句话，是因为他们花着别人的土地指标，却还在那里叫嚣。碳排放指标可以买卖，同样土地指标也可以买卖，包括林地指标。于是导致了一个很有意思的结果，像上海这样的城市，房子越建越多，而西部某些地区因为卖了指标，于是不能进行土地交易，自然不能招商引资。举个简单的例子：城市需要用地可是没有土地指标，于是向农村买，而农村的老百姓要建房了，没有土地指标，婚丧嫁娶没戏，于是被迫只能到城市去买房，最后城市人越来越多，房价自然越来越高。

含笑半步颠

　2、买的没有卖的精。很多专家动不动就说要和开发商拟定什么条款保护自己的权益，可是实际操作呢？我们买房子的都是个人与开发商打交道，可以说鸡蛋碰石头。所有都是标准合同，谁敢说改，开发商就不会卖给他，老百姓只能选择要么接受要么就走。
　　现在的房子买卖都是期房，很少有现房，而二手房交易还处于比较缓慢的阶段。期房就面对一个违约的问题，房地产商可以单方面违约，因为房价高涨他赚得肯定比赔的多。我自己给很多人看过房子，可是总结下来有这样几个特点。
　　一买房看房的女的比男的多。可以说女士买房大队的主流人群，付钱的普遍是男性，而拍板的基本上都是女性。开发商看准的就是这点，感性的消费者本身被煽动就比较容易。什么已经卖了多少了，还剩下多少都会触动她们的神经。可是有多少人仔细去观察房子本身的条件和质量，冲动真的魔鬼！这时候男士最好顶住气，撒娇、发嗲、上吊、玩命都是没用的，看看你们的墙体、下水道、地板，特别是什么精装修房，太多的猫腻，就像一个烂疮女人花了一大笔钱来刷脸墙。

含笑半步颠

二房子不是没有，而是你买不起。有一段时间被人拉去看房子当顾问，一天单单红包就能收到3个多0，被同学说成是周末最好的外快，风光又轻松。可是看下来，我就一个感觉，没有120平米以下的。国家很有意思，一方面和我们说要鼓励经济适用房，一方面却没有任何限制性规定或者说优惠引导措施，放任自由。
　　举个简单点的例子：我看的房子有复式楼、小高层、联排房等等，很少看到小户型！有的真的能称豪宅，动不动就三四百平，可是需求真的是这些吗？我和老爸在一个周末把上市销售的宣传册拿回来，仔细计算了一下，单单有的豪宅一分为三，就可以解决一半的需求。为什么开发商不作小户型？很简单，减少户数，就是减少供应量，物以稀为贵，涨价！就是一个字，钱！国家说鼓励小户型经济适用房，可是他管不住开发商的实际行动，国家不能干预产业自身发展，但是可以提出鼓励政策引导，例如优惠和补贴，可是我没有看到。

含笑半步颠

　买不起的还有一个原因是二八定理。说实话真正买房子来住的人真的很少，投资的太多。于是就很容易形成百分之二十的人把资金投入到百分之八十房子里。纵观上海楼市，你觉得有多少上海本地人在住，大量的外资涌入，或者说是大量的外地人在“消费”上海的房子。我这里不是单单指外地人推高房价，而是指外地人买房再“返租”给买不起房的本地人，钱放在银行里的利息还不如房租和房屋本身涨价快，所以为什么不买房呢？顺带问一句，上海的官员他们能不能公开自己的财产，说明一下到底有多少房产在他们的名下，或者说，全中国的国企高管和高管都应该晒一晒。
　　举个我朋友的例子：2008年金融危机最深重的时候，他向我们借了钱，去买了两套房子，都是首付，进过一年之后，一套房子卖了赚了房价，不但还了我们的钱，顺带把另一套房子剩余贷款给还上了。可谓空手套白狼，一套房子就这样白白赚到了。

含笑半步颠

3、从来是需求就没有刚性。“刚性需求”是被某某专家给编撰出来的，说实话，如果我爸想赚这个外快的话，估计我们家现在还不至于住在爷爷留下来的老屋里。为什么不愿意干这些事，一来没这个心机去和房地产商斗法，二来我爸心气高不屑。这一点上，老妈和我异常坚定地选择和老爸统一战线。中国人传统就是买房（建房）娶媳妇，这个祖祖辈辈的老风俗了，我觉得想改是改不了的。我从来不觉得中国缺房子，只是人家房地产商不卖罢了。同时我想问问国家为什么不能强制执行一下？农地荒了国家管，那么房子空置为什么国家就视而不见听而不闻？为什么？
　　与其说丈母娘需求，还不如说是广告轰炸！产业经济学里有很重要的门槛就叫“广告效应”，央视已经给《蜗居》做了多少软广告，同时就像一根绳子一样掐着我们的喉咙说，看看上海的房子，看看现在没有房子的悲剧！！我同学是学金融工程的，前几天我们一起吃饭，他说他闲来无聊编了一个公式，就是看看央视播《蜗居》的新闻和房地产新闻的关联度，结果可想而知，央视越说房子的事，房价越涨！房地产商就是逆向思维，你越谴责，说明现在的需求越大，这不是正和我意，免费广告吗？

含笑半步颠

4、房子不单单是房子！很多人都在说房子的事，可是为什么不说房子背后的事？上海、深圳、天津都出过买房子办户口的往事，其实所有的房子问题根源都在于户口！孩子上学要户口，医疗保险要户口，就连考个什么地方公务员也要户口？户口背后说明了福利，而这福利才是人们买房子的真正原因。
　　很多所谓经济学家，很喜欢举一个例子，中国老太太和美国老太太的买房经，当时我给某些领导上课的时候，他们拿这个例子来“教育”我，然后搬出某某社科院院士的话，“全部人买房子是不现实的，租房才是最合理的方式”。可是我一句话就把他驳倒，“请问美国的金融危机是什么引起的，两房到底是怎么回事？”美国的社保是可以流通的，中国还没有，美国有失业救济金，中国没有，你凭什么要拿到一起去比较？
　　农民工为什么进城打工，从克里克定理来说这是必然的社会规律！于是他们要求农民工子弟学校，于是当地政府紧接着又要忙活，这根本原因不过是因为老百姓想过的更好，进城！换个身份，给孩子一个高台阶，不一样的出身，不一样的未来。于是买房子成了他们转换身份的一种最直接的方式。

含笑半步颠

　5、房地产不过是一种工具。年末很多农民工开始讨薪，我和老爸看新闻已经见怪不怪了，老妈的一句话点醒了一个问题，“奇怪了，为什么都是建房子的农民工在讨薪？”然后又飘出一个看似无关的问题，上海土石方车撞死撞伤人的事，老爸当下就说作孽。我很喜欢看新闻，自己专业就是学宏观的，所以喜欢关联思维。年末房地产公司捂盘惜售，同时要还银行的高额贷款（说实话，银行是两边吃的主，一边给房地产商贷款赚利息，一边吃房奴的房贷利息钱，金融高管~~），他肯定资金周转不灵，自然不能得罪银行，柿子就挑软的捏，农民工没有背景，不欺负他们欺负谁！大家可以看看最后通过政府部门的调解，都是打了8折多的工资，农民工按了手印就算宣告结案了。不知道那欠银行不知多少钱的开发商，对那两折杯水车薪的辛苦钱，也贪婪到这种地步。土石方车是按趟来计费的，看看他们都驶向哪里，想都不用想，建筑工地！房地产商看现在大好商机，他不快点把地基个搭起来，赶上预售期房的好时机，不赚个房地产大红趋势他才傻。看似毫不相关的两个问题，其实真正原因不过是都归结在房地产。
　　我下面说说炒房的事，你们觉得这可能是黑幕、内幕，不过我觉得这是一种经济现象。

含笑半步颠

　1、不得不发展的房地产市场。很多人喜欢吹牛，说自己怎么怎么又远见，对一个城市的未来多么多么的有规划，喜欢动不动就吹毛求疵，可是我问这些人一个问题，钱呢？他们大多会说，财政！可是你知道财政根本就不够，而且国家政策往往要倾向性给回报率比较高的孩子，这叫定向培养。那么自力更生的孩子们怎么办，税收、优惠政策都攥在国家的手里，同时还要害怕那些受宠的孩子动不动给你告状，时不时还揩油，最后被逼无奈只能卖地赚钱。
　　走个必要形式！还是回到土地指标上来，先要有这个指标，没有这个指标，你就先穷着，等穷到你变成国家贫困县了，那时候国家就不得不管你，同时你还给自己争取到一个致富脱贫带头人的称号。
　　有土地指标，首先土地买卖，必须要转性，这个和动手术变性不同，他是说变就变的，就是几张纸的问题。集体土地变国有土地，然后上市交易，接着就是招拍挂。记得批些文件，生地变熟地，这时候可以进行所谓的地皮买卖，李嘉诚同志是劳模代表。如果你不想卖，可以看看行情，要不先等上几年，或者形势大好，建个房产项目吧，接着批文件，有的人等不了开始打个地基，边等批文变施工这是惯例。如果被曝光了，这叫活该，违法施工，如果大家都相安无事，那就等着接收胜利果实，开个期房销售盘。一般是这样一个流程，如有大错误，虚心接受，小细节因为地方因素不同可能有出入。

含笑半步颠

为什么地方政府乐于发展房地产行业？因为和古代时期是一样的某某阿哥如果是紫禁城骑马，而你只不过憋屈地站着，这不是说明皇帝不是你亲爹，不过是他没有看准你作为接班人。所以所有的阿哥们都会变了法地争取表现机会，而发展经济指标和官运有大大关联。房地产行业是个关联度很大的产业，这个我就不展开了，一荣俱荣，一损俱损，所以憋屈之下，地方政府就会发展房地产振兴整个产业链。可是你要想想，一旦你这么干了，却不能申请专利，于是受宠的人会毫不留情地接手这个大好产业。想象一下，你的幕府看见你刚刚有点起色，却被别人的荣光遮盖了，他们的内心是不是蠢蠢欲动，于是人才自然而然开始流动。这不是一部清朝的戏剧，而是我们当下的生活，为什么人越来越集中到大城市~~答案已经很明白了，人多房子就不够住，贵是当然的。
　　2、健康的房地产市场不过是个传说。很多评论、电视台、专家都喜欢说一个词，要发展一个“健康”的房地产市场！可是你为什么不问问，什么是健康的房地产市场，估计他会一头撞死，因为他自己根本不知道这个答案！他不但侮辱你的人格，还侮辱你的智商！学经济学的人第一天就知道什么叫完全竞争市场，可是这可能吗，供给和需求平衡？一个行业的发展就是因为有超额利润率才会竞争，才会不断进步！同时房地产市场根本不适合这个经济规律，因为他的产品是不可复制的产品。工业可以提高生产率来提高产量，但是房地产的天然性质决定了，他注定了是少数人的游戏！他们玩的不是你命，他们是要你和你子子孙孙的卖身契。

含笑半步颠

3、经济规律——出来混，早晚是要还的！不知道这句话是不是会引起共鸣，不过刀尖上舔血是很多人喜欢的刺激活动。其实我这个年纪肯定会被很多人说黄毛丫头，不知道就别乱说。说实话，很多人说的内幕用我的话说不过是经济现象，我根本不想重复别人的话罢了。天涯说房地产商黑，权钱交易的太多了，可是这些只是陈述，他们真的找出解决方案了没有，显然没有。很多人会说中国是发展中国家，房地产发展快速发展是个时间问题，但是你没有发现我们之所以去分析问题，不就是为了打破这个规律，创造自己的奇迹吗？
　　就像我们都知道“先污染后治理”的资本主义工业历史进程，难道哥本哈根会议就没有意义了吗？如同当年李嘉诚在1997年金融危机时大量买进土地，现在经过2008年他的身价也缩水，所以出来混，早晚是要还的。1997年亚洲金融危机的时候我还很小，可是转眼2008年金融危机让我设身处地亲历了，看见有的人跌进去，同时也看到很多人赚的盆满钵满，可是问题依然在房子、房子、房子，谁来解决我们的房子问题。我们今天讨论不是房地产内幕也不是他们到底有多黑，而是到底是什么原因造成这个问题的，从而抽丝剥茧，找到我们自己的定位。

含笑半步颠

回答上面的几个问题：
　　1、户口问题你可以和我老爸谈谈,这个问题他有很大的感触，他可以和你上溯到先秦的贵族制度。
　　2、对于房地产这个表象来说，我的回答还是那句——房地产不过是个工具。
　　3、还有房地产不是普通产品，现在根本不是完全竞争，这个我写的很清楚，可能语气你没看清楚。所以我说是不可能是所谓“健康”！

含笑半步颠

　4、有房住和“买”房住是两个概念！我最近一直被人问一个现在最关心的问题“农村安置房”可以买卖吗！确实有人在买卖，我不能否认这个问题，但是他真的合法吗？
　　先来说说“农村安置房”的问题，这个新生事物的诞生有他不可回避的历史因素，就是土地不够用了，所以国家让农民们住在一起，把他们的前院后院回归到世上流通。有一句话说是三十年河东三十年河西，以前有人看不起农村户口，现在城市人巴不得自己有农村户口。
　　于是又产生了新的问题，拆迁！这个真的是闹腾大了。当年“史上最牛的钉子户”的照片现在我还留着，包括最近上树的，被强制拆迁，说到底不过是为了拆迁费。钱这个东西，估计是没有人会受得了诱惑！只是他用什么形式包装罢了。很多人会说现在“刁民”越来越多，但是真的是老百姓越来越能闹，还是用换个方式说，老百姓更有素质了，懂得用法律武器保护自己，虽然说这个法律的制定者可能先违反了规矩。我一直认为中国的老百姓是世界上最可爱的人，他们只是在忍无可忍的情况下，才维护自己的权利。
　　农村安置房从本质上说集体土地是不可以买卖的，之所以有的能买到，不过是公证！！！
　　这个不是转户，而是通过公证处进行财产转移。从某种程度上讲，一旦法律纠纷，户主可以毁约，赔偿金可比房子的涨价更多，所以为了钱，他为什么不找你的麻烦。
　　其实现在搞不定的不是“买”房住的问题，而是有房住的问题！有人自己把两个概念搞错了。是人都想有自己所有权的房子，但是这是不可能和不现实的。这个马克思同志都承认人和人是不同，所以总有人先富起来买了房，而有的人被落下，但是现实的情况是先富起来的人还想买更多的房，让剩下的人彻底没房住，之后再租给他们，这是比较善良的。如果他们心一横，高价卖，那么先富的更有钱，而落下的更没钱。这就叫马太效应。

xta

楼上的，你可以一次性发完！

（Li-sA）。

太多了，看得好累哦。